수원지방법원 2026타경51030. 화성시 동탄구 반송동 스타프라자 9층 919호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다. 건물은 지하 3층·지상 12층이며 본건은 9층 919호, 사용승인일은 2007.12.13.입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐지만, 현장조사 당시 점유자가 폐문부재해 실제 이용상태와 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요한 물건입니다.
권리분석의 핵심은 2023.07.20. 등기된 김아영의 주택임차권입니다. 임차보증금은 100,000,000원, 임대차계약일은 2021.05.29., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.07.12., 확정일자는 2021.05.31.로 등기돼 있습니다. 제공된 분석상 말소기준은 2026.03.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 반송동 92-7 스타프라자 9층 919호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 53 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 12층 중 9층 · 사용승인 2007.12.13. |
| 소유자 | 조은방 · 2021.08.30. 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,203,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 1억 임차권, 확약으로 인수 0원
2013년과 2014년에 설정됐던 산본새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 등기는 2023.07.20. 김아영의 주택임차권입니다. 등기된 보증금은 100,000,000원이고, 제공된 말소기준인 2026.03.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없다면 매수인 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김아영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 포기 확약 원 대항력 판정은 확약과 별개 | 주장 확약서상 우선변제권만 주장 | 실질 0원* 미변제여도 임차권등기 말소 확약 |
* 확약을 배제한 원칙론에서는 말소기준보다 앞선 2023.07.20. 임차권과 등기된 임차보증금 100,000,000원이 인수 위험 검토 대상입니다. 이 사건은 2026.04.08. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
김아영은 2021.05.29. 임대차계약, 2021.05.31. 확정일자, 2021.07.12. 주민등록 및 점유개시가 임차권등기에 기재돼 있고, 2023.07.20. 임차권등기명령에 따라 등기가 이뤄졌습니다. 다만 제공된 임차인 판정에서는 대항력 여부가 확정값으로 정리돼 있지 않으므로, 원래의 대항력 유무를 별도로 단정하기보다 본건에서는 제출된 대항력 포기 확약의 효력을 중심으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,203,200원 | 88,962,000원 |
| 미배당 | - | 25,241,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,000,000원 가정 시 집행비용 2,038,000원, 주택도시보증공사 예상배당 88,962,000원, 신청채권 미배당 25,241,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못하더라도 김아영 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있으므로, 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 보지 않습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 학동초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 25미터, 서측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄지구)이며 토지 공시지가는 7,530,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비, 지하주차장을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 실제 이용상태와 관리상태는 외관·대장·관리사무소 탐문 등을 기준으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건의 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김아영 외 점유 확인. 확약은 김아영 임차권에만 적용됩니다. 폐문부재 조사였으므로 별도 임차인·점유자가 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 실제 사용상태와 건축물대장·관리규약 등을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 91,000,000원 또는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 신청채권 미배당은 25,241,200원이지만, 김아영 임차권에 대해서는 전액 미변제 시에도 말소하겠다는 확약이 제출돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억 임차권은 보이지만, 실질 인수는 0원”
표면만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 말소기준으로 제시된 2026.03.09.보다 앞선 2023.07.20. 김아영의 임차권등기, 보증금 100,000,000원이 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.08. 대항력 포기·우선변제권만 주장·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 확약을 제출하면서 핵심 인수위험은 실질적으로 제거됐습니다. 따라서 현 회차에서 매수인 인수 0원, 실질취득 91,000,000원으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
다만 권리 정리가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 시세 실거래 자료가 없고, 사건상 용도와 감정평가 이용상태도 함께 확인해야 합니다. 결론은 “권리는 확약을 전제로 조건부 합격, 가격은 별도 검증”입니다. 특히 이 사건은 확약서 원문과 실제 점유상태 확인이 입찰 판단의 마지막 관문입니다.
