수원지방법원 2026타경51101. 권선행정타운줌시티 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 오소현은 2022.05.04 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 155,868,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.07.05 반포세무서장의 국세 압류입니다. 이후 삼성생명보험 가압류, 주택임차권등기, 서울특별시·국·수원시 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 2024.05.13 등기된 류명록의 150,000,000원 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.04.23, 확정일자 2022.04.25, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.05.04가 적혀 있어 말소기준 압류보다 앞선 임차관계 자료가 확인됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.08 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 부담할 금액은 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406-3 권선행정타운줌시티 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 오소현 · 2022.05.04 소유권이전 · 거래가액 155,868,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,091,064원 |
| 말소기준 | 2023.07.05 갑구 3번 압류 · 국(반포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계는 확약으로 정리
말소기준은 2023.07.05 국세 압류입니다. 이후의 삼성생명보험 가압류 14,073,678원, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시·국·수원시의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 2022.07.06 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 상태와 효과는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유 — 대항력과 확약을 분리해서 본다
| 성명 | 점유·임대차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류명록 | 건물 전부 · 계약 2022.04.23 · 주민등록·점유 2022.05.04 · 확정 2022.04.25 · 임차권등기 2024.05.13 | 150,000,000원 | 포기 확약 | 우선변제권 주장 | HUG 양도 · 실질 0원* |
| 오성율 | 주거 · 전입 2025.10.22 · 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
현재 점유자로 조사된 오성율은 전입일이 2025.10.22로 말소기준 2023.07.05보다 늦고, 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 이 점유자는 류명록에 관한 2026.04.08 확약과는 별개의 관계이지만, 현재 자료에서는 매수인에게 승계될 대항력은 확인되지 않습니다.
* 확약이 없었다면 선순위 여부를 검토해야 하는 임차보증금 기준액은 150,000,000원입니다. 현재 가정배당표상 주택도시보증공사 배당액 134,998,322원을 단순 차감하면 15,001,678원이 남지만, 세금 우선배당 등이 반영되면 실제 미회수액은 달라질 수 있습니다. 본 사건은 확약으로 그 미회수액을 매수인에게 대항하지 않겠다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 14,073,678원 | 14,073,678원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 165,091,064원 | 134,998,322원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 179,164,742원 중 149,072,000원이 배당되고 30,092,742원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 본 호를 오피스텔로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 위치. 수원여자대학교 인제캠퍼스 북서측 인근으로 오피스텔, 주상용 건물, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30m 호매실로 6차선, 서측 약 25m 내외 호매실로104번길 5차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 냉난방, 화재탐지·소화, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.04.08 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
- 오성율 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금과 계약관계도 현황조사 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세는 현재 배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 교부청구·우선배당액을 확인해야 배당구조가 확정됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.06 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 현재 효력을 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 제공되지 않아 152,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 확인되지 않습니다. 권리 안전성과 가격 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 세금 교부청구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격은 미검증”
이 사건은 겉으로 보면 150,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 165,091,064원 청구, 여러 건의 세금 압류가 겹쳐 복잡해 보입니다. 그러나 매수인 관점의 핵심은 2026.04.08 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 명시했기 때문에 류명록 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 오성율 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 152,000,000원은 감정가와 같지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 쪽에서는 확약의 효력을 확인하는 것이 핵심이고, 가격 쪽에서는 별도의 시세 검증이 필요한 사건입니다.
