창원지방법원 2024타경106255. 마산합포구 중앙동3가 선화아파트의 지하층 물건입니다. 현재 소유자는 권익수이고, 2008년 1월 22일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024년 1월 16일 주식회사 오케이저축은행의 52,239,392원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실을 물건 자체의 안전성과 혼동해서는 안 됩니다. 감정평가 내용은 본건을 현황 공실로 조사하면서 침수 상태를 명시했고, 매각물건명세서에도 우측 일부가 아파트 입주민들의 공동창고 등으로 사용되고 좌측 일부는 침수돼 있다고 적혀 있습니다. 권리 위험보다 현황·사용성·점유관계 확인이 우선인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 중앙북5길 8, 지하층 (중앙동3가, 선화아파트) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(기타) · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 지하층 · 공실 · 일부 침수 |
| 소유자 | 권익수 (2008.01.22. 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 1,647,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 59,479,865원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수는 계산되지 않았습니다. 과거 1997년 권현숙 근저당 60,000,000원과 2004년 권현숙 근저당 30,000,000원은 2008년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2014년 신용보증재단중앙회 가압류와 2015년 강제경매도 이후 해제·취하되어 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 말소기준인 오케이저축은행 가압류 이후 권리도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 직접 비교가 어렵다
선화의 실거래 자료는 4건이 확인되지만 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 본건 비교 대상 면적은 78.48㎡인 반면 실거래는 38.98㎡와 51.74㎡입니다. 따라서 최저가 1,647,000원이 최근 12개월 평균 32,500,000원의 5.1%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.98㎡ | 1 | 32,500,000원 |
| 2024.11 | 51.74㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2024.04 | 38.98㎡ | 1 | 29,000,000원 |
| 2022.06 | 38.98㎡ | 3 | 36,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 38,875,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 3월의 32,500,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -20.7%입니다. 즉 확인 가능한 거래가격 자체도 하락 추세입니다. 더구나 비교 거래는 지상 1층·3층·4층이고 면적도 본건과 달라, 침수된 지하층인 본건의 적정가를 그대로 대입할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,646원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 52,239,392원 | 1,217,354원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 6,424,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 58,663,957원 중 예상 배당은 1,217,354원이고 미배당액은 57,446,603원입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 1,647,000원 | 1,217,354원 | 57,446,603원 |
| 8회 유찰 시 | 1,152,900원 | 732,148원 | 57,931,809원 |
| 9회 유찰 시 | 807,030원 | 392,503원 | 58,271,454원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 그러나 가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당만 증가할 뿐, 침수 상태와 공동창고 이용이라는 물건 자체의 문제는 해결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 단독주택·아파트·학교·근린시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 지하층이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽·천정은 페인팅 등 마감입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이고 북측 및 동측으로 도로가 소재합니다. 토지면적은 382.9㎡, 공시지가는 958,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 자연재해위험개선지구와 접하며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 단지. 선화는 13세대, 준공일은 1982.08.13입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 침수 현황 확인. 좌측 일부 침수 상태가 현재도 지속되는지, 원인과 복구 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동창고 이용 확인. 우측 일부를 아파트 입주민들이 공동창고 등으로 이용하고 있어 실제 점유·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 단순 비교 금지. 최근 32,500,000원 거래는 38.98㎡ 1층이고 본건 비교 면적은 78.48㎡로 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -20.7%로 하락 추세입니다. 전체 평균 38,875,000원만으로 가격 가치를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 8.24%까지 내려온 상태이므로 단순 할인보다 반복 유찰의 원인을 물건 현황에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 사진과 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 싸진 가격보다 먼저 봐야 할 것은 ‘쓸 수 있는 물건인가’
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 임차인 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 20,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 1,647,000원까지 내려온 이유를 단순한 할인 기회로 보면 위험합니다. 본건은 지하층·공실·일부 침수·공동창고 이용이라는 특수한 현황을 갖고 있고, 비교 실거래도 본건과 면적이 맞지 않습니다. 최근 시장 흐름도 -20.7%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 현장 상태와 실제 사용가치·환금성을 확인할 수 있느냐에 있습니다.
