102,048,000원
창원지방법원 2024타경106361. 함안군 법수면 윤외리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 건물 용도는 축사 및 관리사이나 현황은 창고(공실상태)이고, 토지는 농경지와 휴경지로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.02.26 농협은행주식회사 근저당권 468,000,000원이며, 뒤이어 설정된 용현농업협동조합 근저당권 1,240,000,000원과 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 102,048,000원으로 감정가 607,175,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 5회 유찰 자체도 시장이 이 물건의 이용·환금·절차 리스크를 보수적으로 보고 있을 가능성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 법수면 윤산2길 85 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 창고(공실상태) · 농경지(휴경지) |
| 소유자 | 오상석 |
| 토지 | 3,210㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골조 스레이트지붕 단층 · 사용승인일 1996.02.10 · 설비 없음 |
| 건물 면적 | 공부상 87.75㎡ · 일반건축물대장 현황도면 및 실측 183.3㎡ · 감정평가액은 실측면적 반영 |
| 감정가 / 최저가 | 607,175,000원 / 102,048,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 392,405,211원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 실물·절차가 핵심
말소기준권리는 2021.02.26 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2021.03.18 설정된 용현농업협동조합 근저당권, 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.01.22 및 2025.03.26의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 미상(별지 점유관계조사서 본건1의 기타란 참조) | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이정우의 전입일은 2022.06.21로 말소기준일인 2021.02.26보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입관계 기준으로는 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 배당 및 최우선변제와 관련된 세부관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 16.81%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 607,175,000원, 현재 최저매각가는 102,048,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가의 16.81%까지 낮아졌고, 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 단순 가정한 권리상 실질취득액도 102,048,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,672원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 468,000,000원 | 99,819,328원 |
| 2. 근저당 · 용현농업협동조합 | 1,240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,708,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 99,819,328원, 미배당은 1,608,180,672원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·농지 — 입찰보증금 몰수 조건을 먼저 본다
이 사건은 일괄매각입니다. 특히 목록2~5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 목록2는 축사용 건부지 및 농경지(휴경지), 목록3·4·5는 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.
또한 목록3·4는 지적도상 맹지입니다. 토지 지형은 완경사·부정형이고, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 목록2~5 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명해 명확한 위치와 경계 확인에는 지적측량 등이 요구됩니다.
⑥ 건물 — ‘축사 및 관리사’가 아니라 현황은 창고
목록1은 공부상 축사 및 관리사이나 현재 이용상태는 창고(공실상태)입니다. 경량철골조 스레이트지붕 단층 건물이고 사용승인일은 1996.02.10, 별도 설비는 없습니다.
면적 확인도 중요합니다. 공부상 면적은 87.75㎡인 반면 일반건축물대장상 현황도면 및 실측면적은 183.3㎡로 상이하며, 감정평가액은 실측면적을 반영했습니다. 따라서 감정가만 볼 것이 아니라 실제 현황 면적과 공부상 권리관계가 입찰 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 윤산동회관 북측 인근으로 단독주택 및 농경지가 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 부근까지 소형차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 답, 토지면적 3,210㎡, 계획관리지역이며 완경사·부정형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되거나 저촉됩니다.
- 수목. 목록2~5 지상의 관리상태가 좋지 않은 소나무 및 기타 활·잡목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성 제약. 5회 유찰, 농지취득자격증명 필요, 목록3·4 맹지, 토지 경계 불분명 등의 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2~5는 증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수되므로 발급 가능성을 우선 확인하세요.
- 맹지 확인. 목록3·4는 지적도상 맹지입니다. 실제 진입 및 이용 가능성을 확인하세요.
- 경계 측량. 목록2~5는 인접 토지와 경계가 다소 불분명해 명확한 위치·경계 확인에 지적측량 등이 요구됩니다.
- 건물 면적 차이. 공부상 87.75㎡와 실측 183.3㎡의 차이를 확인하고, 감정가는 실측면적을 반영했다는 점을 함께 검토하세요.
- 임차인. 이정우의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·확정일자·우선변제 관계는 미상입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라고 해서 곧바로 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 실제 이용가치와 환금성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가매수”
권리만 보면 비교적 선명합니다. 2021.02.26 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 이정우도 2022.06.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 607,175,000원에서 최저가 102,048,000원까지 5회 유찰됐지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인할 수 없습니다. 여기에 목록2~5의 농지취득자격증명, 목록3·4 맹지, 토지 경계 불분명, 공부상 87.75㎡와 실측 183.3㎡의 건물 면적 차이가 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만, 승부처는 농지 절차와 실제 이용 가능성·환금성 검증입니다.
