청주지방법원 2025타경5721. 강내면 다락리 352-3 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 경매 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태에는 공부상 단독주택으로 기재돼 있습니다. 토지는 165.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있어, 일반적인 집합건물 한 호실 경매가 아니라 토지·건물 전체 목록과 제시외 부분을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
권리관계의 출발점은 2001.08.08 설정된 한국주택은행 근저당권 채권최고액 20,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 임의경매 신청채권자는 미호신용협동조합이고 청구금액은 12,744,263원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5721 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락리 352-3 · 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락1길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 공부상 단독주택 |
| 토지 | 165.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 위생 및 급배수설비 |
| 감정가 / 최저가 | 140,232,040원 / 140,232,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 미호신용협동조합 / 12,744,263원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현재 공유자 | 김애순 105분의 9 · 노숙경 105분의 5 · 노순남 105분의 5 · 노은경 105분의 5 · 안경수 105분의 15 · 안미수 105분의 15 · 안영수 105분의 15 · 안중혁 105분의 6 · 안창수 105분의 15 · 안철수 105분의 15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자가 배당을 전부 받지 못하는 회차가 생겨도, 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 140,232,040원에서 시작합니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리기준 실질취득액도 140,232,040원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,232,040원 | 111,780,264원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 112,185,632원 | 109,815,033원 | 1,965,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 89,748,505원 | 87,733,032원 | 24,047,232원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,232,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,763,249원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대우캐피탈주식회사 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 근저당 · 미호신용협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한성상호저축은행 | 2,409,918원 | 2,409,918원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 16,367,785원 | 16,367,785원 |
| 7. 가압류 · 강내농업협동조합 | 15,595,716원 | 15,595,716원 |
| 8. 가압류 · 미호신용협동조합 | 13,281,836원 | 13,281,836원 |
| 9. 가압류 · 한마음금융 주식회사 | 9,825,009원 | 9,825,009원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,688,527원 |
현재 회차 140,232,040원 가정에서는 채권자 총 청구액 111,780,264원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 25,688,527원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 산정입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강내초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로, 주위환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 165.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 217,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 지적재조사사업지구에 포함되고 초등학교와 접합니다.
- 건물. 감정 이용상태는 공부상 단독주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·등기건물·제시외 건물의 실제 경계와 현황을 현장에서 함께 맞춰보는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2001.08.08 을구 1번 한국주택은행 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 근저당 변경금액 확인. 미호신용협동조합 을구 4번은 최초 14,000,000원에서 2005.09.15 변경등기 17,000,000원이 존재하므로 배당 관련 원문을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황도·감정평가서·물건목록과 현장 구조가 일치하는지 확인하세요.
- 용도 표기 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 공부상 단독주택입니다. 입찰 대상 물건의 정확한 목록과 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 제시외 건물 상태를 별도로 검토하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 현황 점유와 인도 가능 시점은 현황조사·현장 확인을 통해 최종 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 강점은 분명합니다. 2001.08.08 근저당이 말소기준이고 그 이후 부담은 매각으로 정리되며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가는 감정가와 동일한 140,232,040원입니다. 실거래 비교 없이 권리만 깨끗하다는 이유로 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함, 사건 분류와 감정 이용상태의 차이, 미호신용협동조합 근저당의 변경등기 금액까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 결론은 권리분석은 양호, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 물건 범위와 적정 응찰가입니다.
