청주지방법원 2025타경51429. 충청북도 청주시 상당구 용정동 733, 도로명 중고개로216번길 15의 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 전정민이고, 현재 사건의 말소기준은 2024.06.03 을구 5번 허정일 근저당권, 채권최고액은 40,000,000원입니다. 그 뒤의 가처분·경매개시결정·압류·임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인·점유자입니다. 전향숙·양미숙·박병재는 전입일과 확정일자가 확인되고 배당표에도 우선변제 대상으로 반영되어 있습니다. 반면 서기만은 2015.10.20 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 윤덕상·최은영 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 승계 여부를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 점유가 핵심

등기상 기준권리 자체는 명확합니다. 2024.06.03 허정일 근저당권을 기준으로, 그 뒤의 홍희숙 가처분, 전은정 강제경매개시결정, 국·국민건강보험공단·청주시 압류, 전향숙·이정원·양미숙·박병재의 임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 배당표상 0원 인수의 전제

현재 계산에서 매수인 인수액이 0원인 이유는 확인된 선순위 임차인 3명의 보증금이 전액 배당되기 때문입니다. 전향숙은 37,000,000원, 양미숙은 40,000,000원, 박병재는 30,000,000원을 배당받는 것으로 계산되어 해당 보증금의 미배당 잔액은 없습니다. 반면 미상 점유자의 보증금은 이 계산에 확정적으로 반영할 수 없으므로 0원 인수는 확인 전제의 시나리오로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 741,954,900원 가정)

현재 매각가 가정에서는 배당표에 반영된 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 미상 임차관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지 이용 메모

• 토지. 지목 대 · 토지면적 223.5㎡ · 공시지가 553,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
• 형상. 평지·정방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광시설도 매각에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 서기만 임대차 확인. 2015.10.20 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 윤덕상·최은영 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유와 계약관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·청주시 압류가 존재합니다. 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 이정원 관계 확인. 임차권등기와 다른 경매 관련 권리자에 동일 이름이 나타나므로 동일인 여부와 임대차관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광시설이 매각에 포함되므로 현황과 소유·설치 상태를 원본 서류 및 현장에서 확인하세요.
• 배당표 재대조. 현재 시나리오는 741,954,900원 매각가 기준이며, 미상 임차관계와 당해세가 확인되면 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “0원 인수 가정”의 전제를 확인해야 한다

이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2024.06.03 허정일 근저당권 뒤의 가처분·경매·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표에서는 전향숙·양미숙·박병재의 보증금도 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 서기만은 말소기준보다 훨씬 앞선 2015.10.20 전입이고 보증금이 확인되지 않습니다. 윤덕상·최은영 역시 임대차 핵심정보가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 권리분석 결론은 “명시 인수권리는 없지만, 미상 임차관계 확인 전에는 0원 인수를 확정하지 않는다”입니다.