창원지방법원 2024타경106514. 진전면 오서리 388 소재 공장·냉동냉장창고와 토지가 묶여 매각되는 사건입니다. 이용상태는 공장, 냉동·냉장창고 등이고 토지 일부는 공업용 건부지 및 그 부속용도로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 1,120,421,000원으로 감정가 2,500,940,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2009.04.10. 을구 8번 중소기업은행 근저당권 900,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 중소기업은행의 추가 근저당, 전용준 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당 및 신용보증기금·농업협동조합중앙회·수협은행 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106514 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 388 · 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 대실로 161-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 냉동·냉장창고 등 |
| 소유자 | 전인식품주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,940,000원 / 1,120,421,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 44.8% |
| 청구액 | 1,719,410,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 기준
말소기준은 2009.04.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 추가 근저당 100,000,000원·300,000,000원, 전용준 근저당 500,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 근저당 240,000,000원과 여러 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.03.28. 중소기업은행이 신청한 종전 임의경매는 2024.08.21. 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2024.10.24. 등기됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)전인푸드(대표자:박슬기) | 본건5 전부 · 공장 및 창고 | 2022.12.07 | 1,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 전인철[소유자 (주)전인식품 대표자] | 미상(본건5의 점유관계 조사서 기타란 참조) · 미상 | 2011.03.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 양경순 | 본건6의 2층 전부 · 창고 | 2022.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 케이엘식품(주)(대표자:양경순) | 본건8 전부 | 2023.02.21 | 1,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박문수 | 미상 · 미상 | 2024.08.30 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
다섯 조사 대상의 전입일은 모두 2009.04.10. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유관계만 놓고 보면 대항력 있는 임차인으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 전인철·양경순·박문수는 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계는 원문 확인이 필요합니다. 이는 대항력 인수 문제와는 별개의 확인사항입니다.
③ 일괄매각 범위 — 이 사건의 핵심 체크포인트
이 사건은 일괄매각입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 냉동설비 1식 외 17점이 매각에 포함되지만, 그중 8점은 소재불명으로 평가 제외됐습니다. 또 감정평가명세표에 중복 기재된 기계·기구도 평가에서 제외됐습니다.
- 매각 포함. 제시외 수목, 목록5의 제시외 건물 ㄱ~ㅁ, 목록6의 제시외 건물 ㅅ~ㅈ 등이 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 구조의 사무소·숙소·컨테이너 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가·매각에서 제외됩니다.
- 냉동·냉장설비 구분. 건물 안의 냉동·냉장설비 중 임차인이 설치한 것으로 탐문된 시설은 평가·매각에서 제외됩니다.
- 폐수처리실. 콘크리트구조물인 침전조·폭기조는 평가했지만 펌프 등 임차인 설치 기계시설은 제외됩니다.
- 현황 멸실. 목록5의 관리사는 현황 멸실 상태로 평가에서 제외됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,120,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,604,210원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 106,816,790원 |
| 을구 11번 근저당권 · 전용준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 514,671,379원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 수협은행 | 179,031,706원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 186,707,854원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 9,939,272원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,230,350,211원 중 예상 배당은 1,106,816,790원, 미배당은 2,123,533,421원입니다. 배당 부족액이 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 44.8%지만 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저가는 감정가 대비 44.8%이고 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 896,336,800원, 5회 유찰 시 717,069,440원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 1,120,421,000원 | 2,123,533,421원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 896,336,800원 | 2,345,376,779원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 717,069,440원 | 2,522,851,465원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진전면 행정복지센터 북동측 인근이며 취락·농경지·임야·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장, 냉동·냉장창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 조립식경량철골조 단층, 일반철골구조 2층 및 일반철골구조 단층 건물이 포함되며 판넬·칼라시트 등의 마감이 확인됩니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지면적은 1,610.0㎡, 공시지가는 147,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황 차이. 목록3·4 토지는 지목이 ‘답’이나 현황은 목록1·2 토지의 부속용도로 이용 중이고, 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 목록 대조. 기계·기구, 제시외 건물, 수목, 냉동·냉장설비 중 무엇이 낙찰 대상인지 감정평가서와 현황조사서를 항목별로 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계 확인. 매각 포함 대상으로 기재된 기계·기구 중 소재불명으로 평가 제외된 물건의 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 설치 시설. 이동식 사무소·숙소·컨테이너, 일부 냉동냉장설비와 펌프 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 매각 제외입니다.
- 점유 정리. 대항력은 없지만 공장과 창고를 사용하는 점유자가 조사되어 있으므로 인도와 시설 정리 과정을 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 공장·토지의 실제 활용성과 매각대상 설비 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 토지 이용 확인. 지목과 현황이 다른 토지, 지적도상 맹지로 기재된 목록, 용도지역·가축사육·역사문화 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당은 크지만 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 배당 부족액을 매수인 승계액으로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는지’가 중요하다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2009.04.10. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 조사된 점유자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다고 곧바로 단순한 물건은 아닙니다. 공장·토지·냉동냉장창고가 일괄매각되고, 포함되는 기계·기구와 제외되는 임차인 설치 시설이 섞여 있으며 일부 기계는 소재불명, 일부 건물은 멸실 또는 매각 제외입니다. 현재 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려온 사실은 분명하지만 실거래 시세가 없어 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 핵심 리스크는 매각대상과 현장 상태의 불일치 여부. 이 세 가지를 분리해 보는 사건입니다.
