춘천지방법원 2026타경28. 속초시 조양동 1114 토지와 현황 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 임정순이며, 말소기준권리는 2020년 2월 17일 설정된 홍종욱의 근저당권 65,000,000원입니다. 그보다 앞선 허근배 근저당권 52,000,000원은 이미 등기부상 말소되었고, 말소기준 이후의 최영만 근저당권 2건과 삼성카드·현대카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 이창봉 1명이 확인됩니다. 전입일은 2021.07.15로 말소기준권리인 2020.02.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 이 부분은 원본 명세서에서 보완 확인해야 하지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1114 · 부월1길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 현황 주택 |
| 소유자 | 임정순 |
| 토지 | 85.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 391,400원/㎡ |
| 건물 현황 | 시멘트블럭조 함석지붕 단층 · 공부상 22.14㎡, 현황 48.5㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 135,120,500원 / 135,120,500원 (신건) |
| 청구금액 | 133,896,437원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.02.17 홍종욱 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 최영만의 근저당권 65,000,000원·26,000,000원, 삼성카드 가압류 5,637,793원, 현대카드 가압류 18,431,171원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.01.08 설정된 허근배 근저당권 52,000,000원은 2020.03.18 등기부상 이미 말소됐으므로 매수인이 떠안을 권리는 아닙니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창봉 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당순위와 실제 배당 여부는 별도 확인 대상입니다. 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다.
③ 현황 리스크 — 면적·경계가 이 사건의 핵심
또한 공부상 지붕은 스레이트지붕이나 현장에서는 양철지붕으로 덧씌워진 상태가 확인됐습니다. 매각은 토지와 건물, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 현황·경계·제시외 건물의 실제 상태 확인이 더 중요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,120,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,687원 |
| 1. 근저당 · 홍종욱 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최영만 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최영만 | 26,000,000원 | 2,428,813원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,637,793원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,431,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 180,068,964원 중 132,428,813원이 배당되고, 47,640,151원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,120,500원 | 132,428,813원 | 47,640,151원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,096,400원 | 105,783,050원 | 74,285,914원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,477,120원 | 84,520,532원 | 95,548,432원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 자료상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 신건 135,120,500원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조양동주민센터 북동측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 85.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 391,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보호지구·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트블럭조 함석지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 및 사이딩마감, 내부는 벽지·장판, 샤시창호이며 전기·위생·유류보일러·연탄보일러 난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 건물 일부와 제시외 건물이 1111-4번지·1535-20번지를 점유하는 것으로 판단된 만큼 실제 점유선과 경계를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목록2의 공부 면적 22.14㎡와 현황 면적 48.5㎡가 크게 다릅니다. 현황면적 기준 감정이므로 실제 구조와 적법성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 위치·규모·상태를 대조해야 합니다.
- 임차인. 이창봉은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 135,120,500원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 지적도를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘경계와 현황’이 먼저다
등기권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2020.02.17 홍종욱 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 임차인 이창봉도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리분석이 끝났다고 바로 가격 판단으로 넘어가기 어렵습니다. 공부상 22.14㎡인 건물이 현황 48.5㎡로 평가됐고, 건물 일부와 제시외 건물의 인접필지 점유 가능성까지 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 전 핵심은 경계측량·현황면적·제시외 건물 확인입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 자체의 가격 메리트는 별도 시장조사가 필요한 사건입니다.
