춘천지방법원 2026타경34. 양양군 강현면 주청리 ‘르부르낙산’ 제11층 제1107호입니다. 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 체스터톤스낙산 주식회사가 객실위탁운영관리 하고 있다고 기재돼 있습니다. 등기 권리관계의 출발점은 2024.03.06. 설정된 인제농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 145,200,000원입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정이고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 200,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 직접 검증할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없고, 숙박시설 운영 상태와 객실위탁운영관리 관계까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경34 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 11층 1107호 |
| 등기상 부동산 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22, 15-3 르부르낙산 · 강원특별자치도 양양군 강현면 일출로 47 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제11층 제1107호 |
| 소유자 | 서천석 · 거래가액 202,310,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 122,479,871원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2024.03.06. 인제농업협동조합 근저당권(채권최고액 145,200,000원)입니다. 그 뒤 우리자산신탁 주식회사, 토스뱅크 주식회사, 주식회사케이뱅크, 주식회사 케이알산업의 가압류가 순서대로 설정됐고, 2026.03.20. 인제농업협동조합 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸 예정이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 200,000,000원으로 신건입니다. 등기에는 서천석 명의 소유권이전과 함께 거래가액 202,310,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 같은 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가 2억원을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 인제농업협동조합 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 2. 가압류 · 우리자산신탁 주식회사 | 274,860,427원 | 51,200,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 143,646,174원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 86,278,387원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이알산업 | 216,711,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2억원 매각 가정 시 집행비용 3,600,000원을 제외하고 근저당과 일부 가압류에 배당되며, 총 채권 미배당액은 670,296,478원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 낙산해수욕장 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·주차장·상업나지가 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·공용승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장·가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 대체로 평탄한 장방형 토지이며 숙박시설 및 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·북서측·남동측으로 중로·소로·세로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류 저촉, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 조건이 있습니다.
- 공시지가. 1,431,000원/㎡, 토지면적 1,473.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 거래·최신 거래 자료가 없어 신건 2억원의 시장가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 위탁운영 관계 확인. 체스터톤스낙산 주식회사의 객실위탁운영관리 내용과 실제 인도 방식, 계약관계를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 사용관계 전체를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.03.06. 인제농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 배당은 참고치. 2억원 가정 배당은 집행비용과 등기상 채권 기준 계산이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 확인 필요”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2024.03.06. 인제농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 감정평가상 숙박시설로 이용 중이고 객실위탁운영관리 사실이 있으며, 최근 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증 전까지 보류가 맞습니다. 신건 200,000,000원이 시장에서 유리한 가격인지 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
