춘천지방법원 2026타경44. 속초시 설악동 471의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 중소형견 숙소·상담실·접수실·직원실, 세척실·샤워실·화장실, 대형견 숙소로 이용 중이며 경량철골구조 샌드위치지붕판넬 지상 1층 건물들입니다. 일괄매각에는 제시외 건물과 컨테이너 2동도 포함됩니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2021년 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 2026년 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인 신고는 없으며 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 2022년에는 같은 1번 근저당권의 채권최고액을 234,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로, 실제 배당 및 채권 범위는 등기 원문과 매각서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경44 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 471 · 장재터로 102 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 중소형견 숙소·상담실·접수실·직원실 · 세척실·샤워실·화장실 · 대형견 숙소 |
| 소유자 | 전인숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 624,141,850원 / 624,141,850원 (신건) |
| 청구액 | 201,174,398원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 2동 포함 |
| 농지 관련 | 목록2 농지취득자격증명 필요 · 현황 휴경지 · 미제출 시 매수신청보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리는 농협은행 근저당
임차인 없음. 말소기준은 2021.10.12 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2026.04.13 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 근저당권에 144,000,000원이 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 이용상태·토지 — 일반 주거용과 다른 물건
감정평가상 이 건물들은 일반적인 주택이 아니라 동물 관련 시설로 이용되고 있습니다. 중소형견 숙소와 상담·접수·직원 공간, 세척실·샤워실·화장실, 대형견 숙소로 구분돼 있고, 경량철골구조 샌드위치지붕판넬 지상 1층 구조입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 속초시 설악동 장재터마을 서측 근거리 · 주변 농경지·주택·임야 혼재 |
| 교통 | 차량 접근 가능 · 시내버스정류장 거리 및 운행빈도 기준 대중교통사정 보통 |
| 토지 | 토지면적 810.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 177,400원/㎡ |
| 용도지역 | 도시지역 · 생산녹지지역 |
| 제한 | 가축사육제한구역 · 장애물제한표면구역 · 공장설립제한지역 · 중로2류 접합 |
| 공부 차이 | 목록2 공부상 지목은 답이나 현황은 잡종지 |
③ 예상배당표 (매각가 624,141,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,641,418원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 471,500,432원 |
현재 회차 기준 배당 계산에서는 근저당 채권 144,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 471,500,432원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 청구액 201,174,398원 중 예상 지급액은 144,000,000원으로 표시돼 있어 신청채권 전액이 충족되는 구조는 아닙니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 624,141,850원 | 144,000,000원 | 471,500,432원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 499,313,480원 | 144,000,000원 | 347,920,345원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 399,450,784원 | 144,000,000원 | 249,058,473원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오까지도 근저당 채권 144,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 매수인에게 넘어오는 미배당액은 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘더라도 현재 확인되는 권리에서 인수액이 생기는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장재터마을 서측 근거리에 위치하며 주변은 농경지·주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 시내버스정류장 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 중소형견 숙소·상담실·접수실·직원실, 세척실·샤워실·화장실, 대형견 숙소로 이용 중입니다.
- 토지계획. 도시지역·생산녹지지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 목록2는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물과 컨테이너 2동이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 144,000,000원에서 2022.07.07 234,000,000원으로 변경된 기재가 있으므로 등기 원문과 배당요구 내용을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·컨테이너 2동의 현황과 경계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 현재 동물 관련 시설로 이용되고 있으므로 원하는 활용계획과 생산녹지지역·가축사육제한구역 등 토지이용 규제가 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 토지·건물의 개별 가치와 특수용도 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 활용성’이 승부처
이 사건은 현재 확인되는 권리만 보면 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 그러나 안전한 권리가 곧 쉬운 입찰을 의미하지는 않습니다. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수신청보증금 몰수라는 명확한 절차 리스크가 있습니다. 또한 건물은 중소형견·대형견 숙소 등 특수한 형태로 사용되고 있고, 토지와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 624,141,850원의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원”보다 농취증 발급 가능성, 일괄매각 범위, 특수용도 활용성과 가격 검증입니다.
