춘천지방법원 2026타경10010. 속초시 장사동 비동 503호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중이며 단지에서는 ‘영랑호수빌Ⅱ’로 통칭됩니다. 현재 등기상 공유자는 강태웅 9분의 7, 강태현 9분의 2입니다. 이번 가압류와 경매개시결정은 모두 강태현의 9분의 2 지분을 대상으로 붙어 있어, 낙찰자가 취득하는 것도 이 공유지분입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2024.12.04와 2024.12.06입니다. 임차인 전지영은 2024.12.04 전입했고 보증금 30,000,000원, 월차임 800,000원입니다. 말소기준권리는 그 이틀 뒤인 2024.12.06 한국에셋채권대부 주식회사의 가압류이므로, 전지영은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어, 배당으로 보증금을 회수하는 대신 30,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 장사동 645-4 비동 5층 503호 · 중앙로419번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 단위세대 · 59.589㎡ |
| 현재 소유관계 | 강태웅 지분 9분의 7 · 강태현 지분 9분의 2 |
| 경매 대상 | 강태현 지분 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 60,900,000원 / 60,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 21,198,369원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2017년 농협은행 근저당 91,300,000원은 2022.03.28 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.06 한국에셋채권대부 주식회사 가압류 7,796,992원입니다. 이후의 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 엠메이드대부유한회사 경매개시결정, 속초시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 이틀 먼저 전입한 임차인입니다.
② 임차인 — 보증금 3,000만원 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전지영 | 2024.12.04 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
③ 시세 비교 — 전체 세대 가격과 지분 가격을 섞으면 안 된다
영랑호수빌2는 16세대, 2017.05.01 준공이며 비교 실거래는 전용 59.59㎡입니다. 전체 실거래 4건 평균은 206,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 지표는 165,000,000원, 최신 거래도 2024.02 · 165,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간보다 25.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 59.59㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.59㎡ | 2 | 206,000,000원 |
| 2022.06 | 59.59㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 59.59㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 206,500,000원 |
다만 위 165,000,000원은 세대 전체의 실거래 가격이고, 이번 경매 대상은 9분의 2 지분입니다. 따라서 최저가 60,900,000원이 전체 세대 실거래의 36.9%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 최신 거래 165,000,000원을 9분의 2로 단순 안분하면 약 36,666,667원인데, 현재 최저가 자체가 이미 60,900,000원이고 여기에 임차보증금 30,000,000원까지 승계됩니다. 지분이라는 점을 반영하면 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 임차인 전지영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국에셋채권대부 주식회사 | 7,796,992원 | 7,796,992원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 18,171,777원 | 18,171,777원 |
| 4. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 21,198,369원 | 21,198,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,236,662원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 47,167,138원이 전액 배당되고 소유자 잔여 12,236,662원이 계산됩니다. 반면 임차인 전지영의 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 60,900,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 48,720,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 38,976,000원 | 30,000,000원 | 9,292,706원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 임차보증금 30,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 1회 유찰 시 실질 부담은 78,720,000원, 2회 유찰 시에는 68,976,000원입니다. 즉 화면에 표시되는 최저매각가만 보고 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고등학교 남동측 인근. 영랑호 주변 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 기존주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수, 가스보일러 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·제한보호구역·영랑호 인근 중점경관관리구역 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 16세대 규모로 비교 실거래는 4건이며, 최근 가격지표는 과거 구간 대비 25.1% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전체 소유권 경매가 아닙니다. 취득 대상은 강태현 지분 9분의 2입니다. 낙찰 뒤에도 강태웅 지분 9분의 7과 공유관계가 남습니다.
- 임차보증금 승계. 전지영은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 신건 최저가 60,900,000원이 아니라 인수액을 더한 90,900,000원을 자금 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 전체 세대 실거래와 단순 비교 금지. 165,000,000원은 전용 59.59㎡ 세대 전체의 거래가격이고 이번 매각 대상은 9분의 2 지분입니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한돼 있으나 실제 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 추세. 최근 가격지표가 과거 대비 25.1% 하락해, 과거 고가 거래를 포함한 206,500,000원 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,090만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 9분의 2 지분경매, 대항력 임차보증금 30,000,000원 인수, 그리고 공유자우선매수권입니다. 최저가만 보면 전체 세대 최근 거래가격 165,000,000원의 36.9%에 불과해 매우 낮아 보이지만, 서로 기준이 다른 숫자입니다. 매각되는 것은 전체 주택이 아니라 지분 2/9이고, 신건 기준 실제 부담은 90,900,000원입니다.
더구나 최근 가격지표는 과거 대비 25.1% 하락했습니다. 최신 165,000,000원을 지분 2/9로 단순 안분한 값보다 현재 최저가 자체가 높고, 임차보증금 승계까지 추가됩니다. 권리구조와 가격구조 모두 일반 아파트 경매보다 복잡하므로, ‘최저가가 낮다’는 이유만으로 접근하기 어려운 고난도 지분 물건입니다.
