청주지방법원 2026타경237. 청주시 서원구 남이면 가마리 ‘청주가마힐데스하임’ 109동 10층 1003호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 기준 비교대상은 84.9476㎡이고, 지하 2층·지상 25층 건물의 10층으로 방 3개, 드레스룸, 거실, 주방, 화장실 2개 구조로 이용 중입니다. 현황조사에서는 별도 임대관계 없이 소유자 이은옥이 거주 중인 것으로 탐문됐습니다.
말소기준권리는 2017년 2월 28일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 국·청주시 압류, 경매개시결정, 청주농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 가마리 378 청주가마힐데스하임 109동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9476㎡ · 방3·드레스룸·거실·주방·화장실2 · 지상25층 중 10층 |
| 소유자 | 이은옥 · 2017.02.28 소유권이전 · 거래가액 293,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영운 / 28,547,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 / 세대수 | 2016.12.07 / 988세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가 조사에서는 별도의 임대관계 없이 소유자가 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 정리하고 있어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.1% 높고 최신 거래와 동일
청주가마힐데스하임의 최근 거래 12건은 2026년 7월부터 9월까지의 기록입니다. 전용 84.95㎡·84.91㎡를 중심으로 일부 80㎡대 거래가 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균은 329,333,333원, 최신 거래는 2026년 9월 343,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 23 | 343,000,000원 |
| 2026.08 | 80.03㎡ | 11 | 317,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 18 | 343,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 17 | 347,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 23 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 80.03㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 329,333,333원 |
신건 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 329,333,333원보다 13,666,667원 높고, 평균의 104.1%입니다. 반면 최신 거래인 2026년 9월 343,000,000원과는 정확히 같은 금액입니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균 대비 할인 매입 구간이 아니며, 최신 실거래 수준에 들어가는 가격입니다. 전체 최근 거래 범위도 300,000,000원~350,000,000원이라 감정가 자체가 시장 범위를 벗어나지는 않지만, ‘경매니까 싸다’는 가격 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 가압류 · 청주농업협동조합 | 9,090,589원 | 9,090,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,307,411원 |
현재 회차 343,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구액이 전액 배당되고 94,307,411원이 소유자에게 남습니다. 1회 유찰 가격 274,400,000원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되며 소유자 잔여는 26,667,811원입니다. 2회 유찰 가격 219,520,000원에서는 27,443,869원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 드레스룸, 거실, 주방, 화장실2 등의 구조입니다.
- 입지. 청주시 서원구 남이면 가마리 ‘가마교차로’ 북서측 인근으로, 단독주택·음식점·소규모 제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 북동측 주출입구가 남지로와 연결되고 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다. 왕복 2차선 포장도로와 접해 차량 진출입이 자유롭습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(청원 가마지구)·주거용지이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 대체로 평지인 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 환금성. 988세대 단지이고 2026년 7~9월 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 300,000,000원~350,000,000원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 343,000,000원 | 243,090,589원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 274,400,000원 | 243,090,589원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 27,443,869원 | 0원 |
권리 구조상 유찰로 매각가격이 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액의 핵심인 구조입니다. 현재 회차에서는 343,000,000원이 실질취득 기준이고, 이는 최근 평균보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2026.09.18 을구 2-2번 근저당권 이전등기가 있으므로 매각기일 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 평균·최신 거래. 최근 12개월 평균 329,333,333원, 최신 거래 343,000,000원과 응찰가를 직접 비교해야 합니다.
- 현재 신건은 할인 구간 아님. 최저가가 최근 평균의 104.1%이므로 ‘경매 할인’을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 소유자 점유·명도. 임차인 조사 내역은 없지만 소유자가 거주 중인 것으로 탐문됐으므로 인도명령·이사 협의 가능성을 고려하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가서도 자세한 임대관계를 입찰 시 재확인하도록 기재하고 있습니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 329,333,333원보다 4.1% 높은 수준이고, 최신 거래 343,000,000원과 동일합니다. 즉 권리 위험 때문에 피해야 할 물건은 아니지만, 현재 가격 때문에 서둘러야 할 물건도 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보수적 검토가 맞습니다.
