청주지방법원 2026타경243. 청주시 청원구 내수읍 형동리 531 소재 건물로, 감정평가상 일련번호 (1~3)은 저온창고, 일련번호 (4)는 사무실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 드림영농조합법인이며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 434,868,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
표면적인 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2023년 2월 6일 국민건강보험공단 압류이고, 이후 근로복지공단 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 진짜 핵심은 채권 순위가 아니라 매각 대상의 범위와 토지 사용권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 형동리 531 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 형동1길 4-40 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일련번호 (1~3) 저온창고, 일련번호 (4) 사무실 |
| 소유자 | 드림영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 434,868,000원 / 434,868,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재석 / 40,649,979원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 중요한 ‘건물만 매각’
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리·환금성 검토가 우선
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 434,868,000원이 시장가 대비 저렴한지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 토지를 함께 취득하지 않는 건물만 매각 구조이므로, 일반적인 토지·건물 일체의 창고 거래가격과 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 434,868,000원, 1회 유찰 시 347,894,400원, 2회 유찰 시 278,315,520원입니다. 가격이 내려가더라도 법정지상권 불확실성이나 보조금 제한이 해소되는 것은 아니므로, 유찰 자체를 곧바로 “가격 메리트”로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,748,680원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 6,300,000원 | 6,300,000원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 김재석 | 40,649,979원 | 40,649,979원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 381,169,341원 |
현재 회차에서는 집행비용과 반영된 채권이 모두 충족되고 소유자 잔여액도 381,169,341원으로 계산됩니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 반영 채권의 미배당액은 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용상태·토지 환경 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 (1~3)은 저온창고, 일련번호 (4)는 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 일련번호 (1~3)은 일반철골구조 기타(판넬경사)지붕 단층, 일련번호 (4)는 경량철골구조 기타(판넬경사)지붕 단층이며 사용승인일은 2019.08.13입니다.
- 설비. 일련번호 (1~3)에 저온설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지 현황. 관련 토지는 면적 2,900㎡, 지목 답, 토지이용상황 답창고, 평지·부정형이며 용도지역은 농림지역입니다.
- 규제. 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 소하천구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 35,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 권원 확인. 건물만 매각이므로 토지 소유관계와 건물 존치를 위한 사용권원이 무엇인지 우선 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시하므로 성립 요건과 관련 등기·소유관계를 원본으로 검토해야 합니다.
- 보조금 제한 확인. 2029년 12월 31일까지 적용되는 용도·양도·교환·대여·담보 제한과 경매 낙찰 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다. 특히 토지를 제외한 건물 가치와 저온설비의 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 이용 확인. 저온창고·사무실의 현재 가동 상태와 저온설비 상태, 유지·철거 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 안전을 뜻하지 않는다
이 물건은 임차인도 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 채권 순위만 보면 단순한 편입니다. 하지만 낙찰자가 받는 것은 토지가 포함된 창고 부동산 전체가 아니라 건물입니다. 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부는 불분명하고, 2029년 12월 31일까지 보조금 관련 처분·이용 제한도 등기되어 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리금액은 가볍지만 토지사용권은 무겁다”입니다. 신건 434,868,000원에서 가격 메리트를 논하기 전에, 건물 존치와 토지 사용이 법적으로 가능한지, 보조금 제한이 낙찰 후 어떤 영향을 미치는지를 먼저 확인해야 합니다. 이 두 문제가 명확해지지 않는다면 유찰로 최저가가 내려가도 위험의 본질은 그대로 남습니다.
