춘천지방법원 2026타경10048. 속초시 장사동 151 일대의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 관리동은 근린생활시설, 그 밖의 건물은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 4,424,818,400원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다.
권리분석의 기준은 2020.04.06. 설정된 금강농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 갑구 15번 가등기는 별도 확인이 필요하다는 경고가 붙어 있어, 말소기준 이후 권리라는 이유만으로 원인과 성격 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10048 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 장사동 151 · 강원특별자치도 속초시 장성천길 109-164 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 관리동은 공부상 근린생활시설, 그 밖의 건물은 공부상 단독주택 |
| 소유자 | 문현준 |
| 감정가 / 최저가 | 4,424,818,400원 / 4,424,818,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금강농업협동조합 / 1,539,013,430원 |
| 말소기준 | 2020.04.06. 을구 10번 근저당권 · 금강농업협동조합 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기는 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 2020.04.06. 금강농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 2020.08.26. 금강농업협동조합 근저당 600,000,000원, 갑구 15번 가등기, 이동근·구재교·김혜영의 가압류, 정남길 근저당 900,000,000원, 속초시 압류와 2026.07.21. 김혜영 가압류 860,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신영 | 2025.06.26 | 8,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
이신영의 전입일은 2025.06.26.으로 말소기준일인 2020.04.06.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 임차보증금은 계산되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 — 실거래 대신 회차별 미배당 구조를 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 4,424,818,400원입니다. 1회 유찰 시 3,539,854,720원, 2회 유찰 시 2,831,883,776원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에서는 동일 조건 실거래 가격을 직접 대조할 수 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,424,818,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,648,184원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 금강농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 금강농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 이동근 | 15,882,081원 | 15,882,081원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 구재교 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 6. 갑구 15-1번 가압류 · 김혜영 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 7. 을구 16번 근저당 · 정남길 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 8. 갑구 32번 가압류 · 김혜영 | 860,000,000원 | 860,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 612,288,135원 |
신건 가격에서는 배당표상 채권자 청구액 3,765,882,081원이 전액 배당되고, 소유자에게 612,288,135원이 남습니다. 1회 유찰 시 미배당은 263,825,908원, 2회 유찰 시에는 964,717,143원으로 증가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·매각범위 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장천마을 남서측 인근으로 농경지·전원주택·야산 등이 섞인 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 관리동은 공부상 근린생활시설이고, 그 밖의 건물은 공부상 단독주택입니다. 기본 위생설비와 보일러 난방시설이 있습니다.
- 토지. 장사동 151 토지는 580.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·부정형이며 공시지가는 156,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 일부 토지는 특화경관지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지상의 조경수·석축·휀스·바닥포장은 토지에 포함해 평가했고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 이동이 쉬운 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 15번 가등기. 담보가등기 여부와 권리 성격을 매각물건명세서·등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차인. 이신영은 2025.06.26. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 점유와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 토지·관리동·단독주택·제시외 건물과 매각 제외 컨테이너의 경계를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 4,424,818,400원 자체보다 실제 건물 상태, 토지 이용규제와 별도 비교사례를 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 자금. 1회 유찰 시 3,539,854,720원, 2회 유찰 시 2,831,883,776원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 인수액보다 ‘확인해야 할 범위’가 넓다
이 사건의 배당 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 등기상 주요 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 단순한 주택 한 채가 아니라 단독주택·토지·관리동·제시외 건물을 함께 보는 일괄매각이고, 갑구 15번 가등기와 세금 압류까지 확인해야 합니다.
또한 신건 최저가 4,424,818,400원이 적정한지 판단할 직접적인 실거래 비교 없이 80%·64%라는 유찰 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원” 자체보다 가등기 성격·세금 배당·매각범위·실제 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
