청주지방법원 2026타경50651. 대상은 청주시 서원구 사창동 299-6의 토지와 사직대로176번길 25 건물로, 감정평가상 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층이며, 토지는 362.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 소유자는 김연화·전경표 각 2분의 1 지분입니다.
권리의 중심은 2023.03.31 설정된 청주행복신용협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 신정은 전세권 230,000,000원, 조윤정 가압류 78,418,000원, 주식회사 컬리넌홀딩스 가압류 63,848,000원, 여러 임차권등기가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 따라서 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50651 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 299-6 · 충청북도 청주시 서원구 사직대로176번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 362.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김연화 2분의 1 · 전경표 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,776,967,760원 / 1,776,967,760원 |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.31 을구 1번 근저당권입니다. 신정은의 전세권, 이용승·최은지·이현지·주지성·이은옥의 임차권등기, 조윤정·주식회사 컬리넌홀딩스의 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되거나 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 청주시 압류도 2024.11.01 및 2025.11.19 해제돼 등기상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 후순위가 대부분이지만 ‘미상’은 별도 확인
전입일이 확인된 임차관계는 모두 2023.03.31 말소기준 이후입니다. 이들은 현재 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 안소연·조사된·차권자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하므로, 명세서와 전입세대·점유현황을 입찰 직전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호선 | 202호 전체 | 2025.09.08 | 3,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은호 | 205호 전체 | 2025.06.27 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강은찬 | 304호 전체 | 2025.08.25 | 3,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오송화 | 306호 전체 | 2024.03.26 | 2,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안소연 | 308호 전체 | 확인 필요 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤정 | 309호 전체 | 2023.05.04 | 7,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이웅희 | 401호 전체 | 2025.07.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정은 | 402호 전체 | 2023.08.29 | 230,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차민수 | 403호 전체 | 2025.02.28 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수연 | 확인 필요 | 2026.01.12 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인혜 | 확인 필요 | 2025.07.02 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허필경 | 확인 필요 | 2026.05.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한결 | 확인 필요 | 2025.03.10 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정담건설(주) | 확인 필요 | 2024.08.30 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용승 | 201호 30㎡ | 2023.06.21 | 75,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은지 | 207호 25㎡ | 2025.12.03 | 20,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현지 | 305호 42.9㎡ | 2024.03.11 | 30,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주지성 | 307호 19.83㎡ | 2026.02.23 | 10,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은옥 | 209호 25㎡ | 2023.05.24 | 25,000,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차권자 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 가격의 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,776,967,760원이고 0회 유찰 상태입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보면 현재 회차의 실질취득도 1,776,967,760원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가 대비 할인폭이 있다”는 평가는 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,776,967,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,169,678원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청주행복신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 신정은 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 조윤정 | 78,418,000원 | 78,418,000원 |
| 갑구 11번 강제경매개시결정 · 조윤정 | 확인 필요 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 컬리넌홀딩스 | 63,848,000원 | 63,848,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 청주행복신용협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,532,082원 |
현재 회차 가정에서는 계산에 반영된 채권액 1,407,266,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 349,532,082원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주중앙여자고등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 362.0㎡ 대지, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 639,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이고 소로2류 및 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층으로 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 관련 토지. 사창동 299-29와 감정평가상 일단의 토지를 구성하는 관계가 언급돼 있어, 실제 이용·소유·도로 관계는 응찰자가 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 재확인. 안소연·조사된·차권자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최신 전입 및 명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 조윤정 관계 확인. 309호 점유자로 조사된 조윤정과 등기부상 채권자 조윤정의 관계, 임대차계약 및 보증금 지급관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 전세권·임차권등기 말소 확인. 신정은 전세권과 이용승·최은지·이현지·주지성·이은옥 임차권등기는 말소기준 뒤이므로 매각 소멸 예정이지만, 최종 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 사창동 299-29 관련 토지 관계가 언급돼 있으므로, 현황과 매각목록의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 도로·토지 권리. 감정평가서도 인접도로의 법적 성격과 소유·이용관계 재확인을 권고하고 있습니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 수치가 없어 현재 최저가 1,776,967,760원의 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유관계는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2023.03.31 청주행복신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산과 명세서상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 건물 전체에 걸쳐 다수의 점유·임차관계가 있고 일부는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 이런 미상 점유는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물 포함 일괄매각과 관련 토지·도로 관계까지 확인해야 하므로, 권리가 단순한 소형 아파트처럼 접근할 물건은 아닙니다. 또한 실거래 수치가 없어 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·토지·가격 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 확인형 물건입니다.
