청주지방법원 2026타경50792. 복대동 세원느티마을아파트 102동 8층 801호, 전용 59.98㎡대 아파트입니다. 현 소유자 이태화는 2022.08.02 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 186,000,000원입니다. 같은 시기에 종전 소유자 이미경은 2022.07.30 임대차계약, 2022.08.01 확정일자, 2022.08.02 주민등록·점유를 갖추었고 보증금은 176,000,000원입니다. 말소기준은 2023.08.14 주식회사 제트카의 가압류 3,961,333원으로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
원칙적으로라면 이 구조는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다. 실제 회차 계산에도 1회 유찰 시 26,928,000원, 2회 유찰 시 56,902,400원의 인수액이 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권자 이미경의 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고, 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 이 확약은 이미경 승계분에 한정되며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡대 · 15층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 이태화 (2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,038,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 승계인이 잔존채권을 포기했다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 건물전부 | 2022.08.02 / 2022.08.01 | 176,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이미경의 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이미경은 전입·점유가 말소기준 2023.08.14보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2024.08.09 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 190,000,000원은 최근 거래보다 높다
세원느티마을은 526세대, 준공일 1999.09.21이며 이 물건과 매칭되는 면적은 전용 59.98㎡대입니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 179,833,333원, 최신 거래는 183,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.98㎡대 | 12건 | 179,833,333원 |
특히 이 물건과 같은 8층의 2026.08 거래가 각각 185,000,000원과 180,000,000원이고, 최근 12건의 최고 거래도 189,000,000원입니다. 현재 실질취득액 190,000,000원은 최신 거래 183,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최고가 189,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 이미경 보증금(우선변제) | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제트카 | 3,961,333원 | 3,961,333원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 17,000,000원 | 6,578,667원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,589,021원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 10,761,496원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,038,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 176,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 채권 청구 합계 239,350,451원 중 10,540,000원이 배당되며 228,810,451원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 등 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 26,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 56,902,400원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 표시되는 26,928,000원·56,902,400원은 대항력 임차인의 미배당분을 기계적으로 계산한 금액입니다. 그러나 이미경의 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소동의서를 제출했으므로, 해당 임차인 승계분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 흥덕고등학교 동측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 내 8층 801호이며 위생·급배수·난방· 승강기·도시가스·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·하복대지구 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 888,100원/㎡입니다. 사방지·가축사육제한구역·상대보호구역 등도 표시돼 있습니다.
- 환금성. 세원느티마을은 526세대, 준공일 1999.09.21입니다. 동일 면적 최근 12건의 거래가 168,000,000원부터 189,000,000원까지 형성돼 있으나, 경매 지표는 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 0.0%로 보수적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소동의 원본 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 7번 임차권등기 말소동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출서류 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 190,000,000원은 최근12개월 평균의 105.7%이고, 최신 거래 183,000,000원과 같은 8층 거래 185,000,000원·180,000,000원보다 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·청주시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 이미경은 종전 소유자이자 임차권자로 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유가 있습니다. 임대차계약서·보증금 지급관계·승계관계를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 감정평가 과정에서 내부사진이 별도로 첨부되지 않았고 탐문·목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있다고 기재돼 있습니다. 점유상태·시설상태·체납 관리비를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫인상은 대항력 있는 보증금 176,000,000원 때문에 위험해 보이지만, 승계인 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소동의서를 제출해 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 권리 리스크의 중심축은 해소된 셈입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액 190,000,000원은 최근 12개월 평균 179,833,333원의 105.7%이고, 최신 거래 183,000,000원뿐 아니라 최근 최고 189,000,000원도 웃돕니다. 게다가 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 권리는 확인 후 통과 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건은 인수금액이 아니라 입찰가격을 얼마나 낮춰 잡느냐가 승부처입니다.
