청주지방법원 2026타경50815. 청주시 상당구 용담동 387, 제4층 제401호의 근린시설입니다. 감정평가상 현황은 체육관(주짓수 및 킥복싱)으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 안마시술소로 등재되어 있습니다. 현재 소유자는 이지노입니다. 등기상 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2013년 설정된 푸른새마을금고 근저당이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 청주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이강일 1명으로 조사됐습니다. 전체를 점유하고 2018.05.17 전입했지만, 말소기준권리인 2013.08.02 근저당보다 약 4년 9개월 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 387 4층401호 · 도로명 충청북도 청주시 상당구 산성로104번길 11 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제4층 제401호 · 현황 체육관(주짓수 및 킥복싱) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 승강기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 이지노 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸른새마을금고 / 126,973,580원 |
| 말소기준권리 | 2013.08.02 푸른새마을금고 근저당권 · 채권최고액 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현존 권리의 출발점은 2013.08.02 푸른새마을금고 근저당입니다. 과거의 가압류·압류·경매·근저당 상당수는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 중요한 후순위 권리는 2026.07.13 청주시 압류와 2026.07.23 임의경매개시결정입니다. 둘 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강일 | 전체 | 2018.05.17 | 2,000원 | 2026.09.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 신건 319,000,000원, 시세는 별도 확인
현재 회차는 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 319,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 319,000,000원입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 곧 가격 메리트”라고 볼 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 319,000,000원 | 0원 | 144,734,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 255,200,000원 | 0원 | 81,827,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,160,000원 | 0원 | 31,501,760원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,266,000원 |
| 1. 근저당 · 푸른새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,734,000원 |
예상배당은 푸른새마을금고 근저당의 채권최고액 169,000,000원 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 126,973,580원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용담동우체국 남측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 현황 이용. 근린생활시설 1개호로 현황 체육관, 주짓수 및 킥복싱 용도로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 용도는 안마시술소이고 현황은 체육관입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·도시지역·상업용지·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 418.3㎡, 공시지가 1,305,000원/㎡, 평지의 세로장방형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이강일의 전입일 2018.05.17과 배당요구일 2026.09.16을 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하기 어렵습니다. 배당관계 확인이 필요합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 안마시술소, 현황 체육관이라는 차이가 있으므로 실제 사용과 관련된 행정·건축 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 319,000,000원을 주변 유사 근린시설의 최근 거래·임대수익과 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 체납 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2013.08.02 푸른새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 청주시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이강일도 2018.05.17 전입으로 후순위여서 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 현재는 감정가 319,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 게다가 공부상 안마시술소와 현황 체육관이라는 이용 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격 적정성과 현황 이용상태 검증이 더 중요한 근린시설 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
