청주지방법원 2026타경50851. 청주 흥덕구 봉명동 하이젠시티 7층 711호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김지선으로, 2020년 1월 29일 매매를 원인으로 2020년 2월 18일 소유권을 이전받았고 거래가액은 115,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 과거 농협은행 근저당권 105,600,000원은 2017년 3월 28일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026년 8월 3일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 윤소원은 2024년 3월 28일 전입, 2024년 3월 29일 점유 개시, 2024년 3월 7일 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기를 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 7층 711호 · 직지대로 636 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상20층 · 제7층 제711호 · 사용승인 2015.08.26 |
| 소유자 | 김지선 · 2020.02.18 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤소원 / 115,113,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 실거래 비교면적 | 42.85㎡ · 하이젠시티 동일면적 거래 12건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 윤소원의 임대차계약일과 확정일자는 2024.03.07, 주민등록일자는 2024.03.28, 점유개시일자는 2024.03.29입니다. 이후 2026.06.01 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 강제경매개시결정은 2026.08.03이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고 잔액은 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤소원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2024.03.28 / 2024.03.07 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
윤소원은 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배당요구는 2026.06.01 접수됐으며, 현재 가정에서는 우선배당을 받고도 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
하이젠시티 동일면적 42.85㎡의 최근 실거래 12건 평균은 90,250,000원이고, 최신 거래는 2026년 10월 90,000,000원입니다. 신건 최저가 96,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 106.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 42.85㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 42.85㎡ | 3 | 84,500,000원 |
| 2026.06 | 42.85㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 42.85㎡ | 12 | 95,500,000원 |
| 2026.05 | 42.85㎡ | 19 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 42.85㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.85㎡ | 12건 | 90,250,000원 |
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차에서 매수인은 96,000,000원을 내고도 임차보증금 미배당액 21,128,000원을 인수하므로 실질취득은 117,128,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 26,878,000원, 최신 거래보다 27,128,000원 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가 96,000,000원을 기준으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,000,000원 | 21,128,000원 | 117,128,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,800,000원 | 39,982,400원 | 116,782,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 61,440,000원 | 55,065,920원 | 116,505,920원 |
낙찰가 하락분 대부분이 미배당 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 이 사건에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 “총 실질취득이 얼마인가”가 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 윤소원 보증금 | 115,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤소원 | 115,113,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 21,128,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉명사거리 동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중이며, 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 왕복 6차선 도로 및 폭 약 6m·8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·시가지경관지구이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2015.08.26이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 96,000,000원에 인수 21,128,000원을 더한 117,128,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 때 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수가 증가해 실질취득은 116,782,400원·116,505,920원에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급증빙·점유관계·채권 발생 원인을 원문으로 대조해야 합니다.
- 전세사기피해자 관련 절차 확인. 명세서 비고의 선순위 주택임차권자(전세사기피해자) 기재와 관련한 실제 매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 도시형생활주택이므로 공부·현황·사용승인 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,144만원까지 내려가도 6,144만원짜리가 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰된 최저가만 보는 것입니다. 선순위 대항력 임차인 윤소원의 보증금은 115,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당 21,128,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 96,000,000원에 낙찰돼도 실질취득은 117,128,000원입니다.
더 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 116,782,400원, 2회 유찰 시 116,505,920원으로, 최근 12개월 실거래 평균 90,250,000원과 최신 거래 90,000,000원을 여전히 크게 웃돕니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득 총액입니다. 여기에 동일인이 임차인과 경매신청채권자라는 확인 과제, 전세사기피해자 기재, 단지 경매 평균 유찰 9.2회까지 겹쳐 있으므로 권리와 절차를 원문에서 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
