춘천지방법원 2026타경10080. 봉포항 남서측 인근의 봉포 스위트엠 오션파크 104동 13층 1302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김학철이며 2020.07.31. 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 근저당권 165,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 그 뒤 우리은행 가압류 23,571,887원, 한국주택금융공사 가압류 201,665,673원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김우진의 전입신고가 확인됩니다. 전입일은 2025.10.29.로 말소기준인 2020.07.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않은 만큼 입찰 전 매각물건명세서의 최종 기재는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 봉포리 381 봉포 스위트엠 오션파크 104동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.4353㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 김학철 · 2020.07.31. 소유권이전 · 거래가액 230,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 141,180,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.07.31. 우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이후 설정된 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 김우진의 전입일 2025.10.29. 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우진 | 2025.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 3.03억은 최근 시세보다 높다
봉포스위트엠오션파크의 전용 80.3~80.44㎡ 거래를 보면 최근 12개월 8건 평균은 219,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 6층 200,000,000원이고, 2026.07. 12층 역시 200,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 303,000,000원으로 최근 12개월 평균의 138.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.3㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 80.44㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 80.44㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 80.44㎡ | 9 | 219,000,000원 |
| 2026.02 | 80.44㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2025.12 | 80.44㎡ | 15 | 222,000,000원 |
| 2025.11 | 80.3㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 80.44㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 219,125,000원 |
전체 12건 평균은 226,916,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -9.6%인 하락 추세이고, 최신 거래도 200,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 과거 305,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 현재 303,000,000원을 적정 가격으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 가압류 · 주식회사 우리은행 | 23,571,887원 | 23,571,887원 |
| 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,665,673원 | 109,386,113원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 390,237,560원 중 예상 배당액은 297,958,000원이고 미배당액은 92,279,560원입니다. 한국주택금융공사 가압류에 미배당이 발생하지만, 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 92,279,560원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 152,031,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 199,832,440원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 242,400,000원으로 낮아지지만 여전히 최근 12개월 평균 219,125,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 193,920,000원으로 내려와 최근 평균과 최신 거래 200,000,000원 아래 구간에 들어갑니다. 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 봉포항 남서측 인근이며 주위에 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 13층이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 플라스틱 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스보일러 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 인근 공도로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류 접합·저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 신건 303,000,000원은 최근 12개월 평균 219,125,000원의 138.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 -9.6%이고 최신 거래는 200,000,000원입니다.
- 임대차 재확인. 김우진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰별 가격 비교. 1회 유찰 242,400,000원, 2회 유찰 193,920,000원을 최근 실거래와 각각 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020.07.31. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 김우진의 전입도 2025.10.29.으로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 219,125,000원의 138.3%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -9.6%입니다. 현재 회차에서는 권리 안전성이 가격 부담을 상쇄하지 못하며, 이 사건의 핵심은 유찰에 따라 실제 매수가가 최근 실거래 수준으로 내려오는지를 확인하는 데 있습니다.
