대전지방법원 2024타경11092. 대전 중구 용두동 33-5의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2018.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조로, 1층은 소매점 및 계단실, 2~4층은 각 6가구의 다가구주택, 5층은 오피스텔 1호로 이용되고 있습니다. 단일 주택 한 채가 아니라 상가·다가구·오피스텔이 섞인 다수 점유 구조라서, 권리분석의 핵심도 등기 하나가 아니라 각 호실별 임차관계와 배당·인수의 연결관계를 맞추는 데 있습니다.

현재 계산된 말소기준은 2024.09.19 서대전세무서 압류입니다. 문제는 이보다 앞서 설정되거나 대항요건을 갖춘 것으로 표시된 권리가 많다는 점입니다. 예상배당표에서는 주식회사 에치와이 100,000,000원과 심종무 80,000,000원을 합한 180,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있지만, 등기부에는 그 밖에도 말소기준 이전의 전세권·주택임차권이 존재합니다. 따라서 1.8억원은 현재 계산표상 확인되는 인수액이지, 원문 확인 전 최종 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

또 하나의 중복 주의점은 한국토지주택공사 401호 88,000,000원입니다. 이 신고는 보증기관의 대위·승계로 표시되어 있고, 주식회사 에치와이 보증금의 중복 신고이므로 별도의 실제 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 임차관계는 총 기재 인원에서 이 승계 신고 1건을 제외해 실제 임차인 20명으로 봅니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제·승계를 따로 봐야 한다

* 한국토지주택공사 401호 88,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로, 주식회사 에치와이 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 금액과 확정일자를 모두 확정할 수 없으므로 “대항력 有”로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘인수 포함 취득액’부터

현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,821,794,920원입니다. 예상배당 계산에서 매수인 인수로 잡힌 금액은 180,000,000원이므로, 현재 회차의 계산상 실질취득 기준액은 4,001,794,920원입니다. 이 물건은 알려진 인수액 외에도 보증금 미상 점유자가 남아 있기 때문에, 최저가 3,821,794,920원만 놓고 가격을 판단해서는 안 됩니다.

세 회차 시나리오 모두 계산상 인수액은 180,000,000원으로 유지됩니다. 다만 이것은 주식회사 에치와이 100,000,000원과 심종무 80,000,000원만 반영한 수치입니다. 보증금 미상 점유와 등기상 선순위 권리의 실제 잔존액이 확인되기 전에는 위 금액을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,821,794,920원 가정)

한국토지주택공사 88,000,000원은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 실제 임차보증금 총액에 별도로 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 일반건축물대장상 1층은 소매점 및 계단실, 2~4층은 각 6가구의 다가구주택, 5층은 오피스텔 1호입니다. 단일 용도 물건이 아니라 점유·임대관계가 복합적입니다.
• 입지. 서대전초등학교 서측 인근이며 주변은 단독주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스 승강장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 토지 687㎡, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,283,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 상대보호구역 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 대체로 부합하며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 실질 매수 판단은 단순 건물가격보다 다수 임차관계의 정리 가능성과 인수액 확정 여부에 크게 좌우되는 구조입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 180,000,000원을 확정치로 보지 말 것. 등기상 선순위 전세권·임차권 표시와 예상배당 결과가 서로 다른 부분부터 원문 대조가 필요합니다.
• 보증금 미상 10명 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 완전히 확인되지 않은 점유자는 대항력과 최종 인수액을 별도로 확정해야 합니다.
• 한국토지주택공사 승계분 중복 금지. 401호 88,000,000원은 주식회사 에치와이 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 1층 권리 동일성 확인. 에치와이 임차보증금 100,000,000원과 한국야쿠르트 전세권 100,000,000원이 같은 기초관계인지 별도 권리인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 을구 6번 한국토지주택공사 85,000,000원. 등기상 말소기준 이전 권리로 인수 표시가 있으나 예상배당표에는 별도 배당행이 없어 처리결과 확인이 필요합니다.
• 압류 4건과 당해세. 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 배당표와 소유자 잔여금은 실제와 달라질 수 있습니다.
• 신청채권자 배당구조 확인. 청구액 1,391,330,280원인데 시나리오상 배당액이 0원으로 표시되는 이유를 담보권 이전·채권양도 내역과 함께 확인해야 합니다.
• 일괄매각·점유정리. 토지와 건물 전체가 일괄매각되고 다수 호실이 점유된 구조이므로, 낙찰 후 인도·명도 역시 한 세대가 아닌 전체 점유관계별로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 호실별로 직접 맞춘 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “3,821,794,920원짜리 신건”으로만 보면 안 된다

이 물건의 첫 숫자는 감정가와 최저가인 3,821,794,920원이지만, 권리분석의 첫 숫자는 그게 아닙니다. 예상배당 기준으로 이미 180,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있어 계산상 취득 기준액이 4,001,794,920원으로 올라가고, 그 밖에 보증금 미상 점유자 10명과 말소기준 이전 전세권·임차권이 남아 있습니다.

특히 등기상 인수 표시와 예상배당표의 처리가 일치하지 않는 부분, 보증기관 승계 중복, 1층의 임차보증금과 전세권 관계, 신청채권자 청구액 1,391,330,280원이 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 구조까지 확인해야 합니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 사건이며, 현재 단계에서는 최저가가 낮아 보이는지보다 최종 인수액을 얼마까지 확정할 수 있는지가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.