대전지방법원 2024타경109646. 천안시 동남구 영성동 53-4의 토지 259㎡와 지상 주상용건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 경량철골조, 지상 3층·지하 1층 구조이며 1층은 불교용품 판매점, 2~3층은 주택, 지층은 공실, 옥탑은 계단실로 이용되고 있습니다. 토지는 일반상업지역의 대지로, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
권리구조의 기준점은 2005년 7월 4일 금오새마을금고 근저당권 260,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 확인되는 임차인 3명의 전입일도 모두 말소기준 이후라 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109646 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 53-4 · 수선정길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주상용건물 · 토지 259㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 불교용품 판매점(충남불교사) · 2~3층 주택 · 지층 공실 · 옥탑 계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 경량철골조 · 지상 3층, 지하 1층 · 사용승인 1982.11.18 |
| 소유자 | 황규석 · 2003.12.22 매매, 2004.01.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 830,669,760원 / 581,469,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금오새마을금고 / 285,193,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 1,228,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2005.07.04 설정된 금오새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 금오새마을금고 추가 근저당 60,000,000원·65,000,000원, 주식회사썬그린 근저당 108,000,000원, 강정이 근저당 250,000,000원과 삼성카드·충남신용보증재단·박수진·신명호의 가압류, 현재의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금식 | 2020.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HONG YINGYU | 2024.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI SHENGLIE | 2016.10.25 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 김금식은 2020.10.27, HONG YINGYU는 2024.07.04, CUI SHENGLIE는 2016.10.25 전입으로 모두 2005.07.04 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 김금식과 HONG YINGYU는 보증금이 확인되지 않고, 세 사람 모두 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않지만, 그 사정만으로 매수인이 보증금을 승계하는 것은 아닙니다.
③ 가격·회차 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
감정가 830,669,760원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 581,469,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않으므로 581,469,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 주상용건물과 토지를 함께 매각하는 유형은 토지 가치, 상가·주택의 이용상태, 건물 노후도와 위반건축물 여부를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 581,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,214,690원 |
| 2. 근저당 · 금오새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 금오새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 금오새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사썬그린 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,051,467원 | 10,051,467원 |
| 7. 가압류 · 충남신용보증재단 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 8. 근저당 · 강정이 | 250,000,000원 | 42,202,843원 |
| 9. 가압류 · 박수진(태상베스트대부 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신명호 | 17,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 581,469,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 888,551,467원 중 573,254,310원이 배당되고, 미배당액은 315,297,157원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 원성동 소재 남산초등학교 남서측 인근이며, 서측에 천안중앙시장과 상업용·주상용 건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 불교용품 판매점, 2~3층은 주택, 지층은 공실, 옥탑은 계단실인 주상용건물입니다.
- 토지. 259㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
- 정비구역. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함되고, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1982.11.18이며 3층 경량철골조 부분은 1992.04.06 및 1993.03.04 증축됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 최저가 581,469,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 현재 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 보일러실 증축 등의 사유로 위반건축물 지정이 기재되어 있으므로 위반 부분, 이행강제금·시정 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되는 조건이므로 현황과 감정 대상의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 3명은 대항력이 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 별도 문제입니다. 각 층의 영업·주거 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·보증금 확인. 김금식·HONG YINGYU의 보증금과 각 임차인의 확정일자·우선변제 관련 사항은 입찰 전 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 정비사업 영향. 소규모주택정비사업의 사업시행구역이라는 토지이용계획이 사용·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 더 어려운 경매
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2005.07.04 금오새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 기준권리 이후 전입이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 부동산 자체입니다. 현재 최저가 581,469,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 주상용 복합 이용, 1982년 사용승인 건물, 위반건축물 지정 기재, 제시외 건물 포함, 소규모주택정비사업 시행구역이라는 요소를 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “인수권리는 없지만, 건축·현황·가격 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있다”는 점입니다.
