대전지방법원 2025타경501646. 세종 나성동 세종포레뷰원 제1동 5층 510호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현 소유자 한해란은 2021.09.15. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 이주호가 2022.09.27. 임대차계약과 확정일자를 받고, 2022.10.24. 전입 및 점유를 시작했습니다.
핵심은 이 날짜 순서입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.12. 세종세무서장의 압류인데, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.10.24.입니다. 따라서 이주호는 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족액은 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 이 점이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 287, 1동 5층 510호 (나성동, 세종포레뷰원주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 28.43㎡ · 지하3층 지상9층 중 제5층 제510호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.15. 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주호 / 130,475,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
2016.11.24. 백혜정 명의 전세권 95,000,000원이 설정된 이력이 있으나 2017.09.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 판단해야 할 권리는 이주호의 임차권입니다. 이주호의 임차권등기는 2024.10.25.로 말소기준 압류보다 뒤지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2022.10.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.10.24 / 2022.09.27 | 대항력 有 우선변제 有 | 48,599,400원 인수 |
이주호는 배당요구를 했고, 임차권등기·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 130,000,000원은 실제 임차보증금으로 봅니다. 또한 자료에는 임차인 이주호와 신청채권자 이주호가 동일인이라고 기재되어 있고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고도 있습니다. 이를 근거로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약과 채권관계는 원본 문서로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세종포레뷰원은 204세대, 2016.09.06. 준공입니다. 아래는 제공된 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 119,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 114,375,000원, 최신 거래 114,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.8%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.19㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 26.19㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 28.43㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 25.61㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.05 | 28.43㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 28.43㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 114,375,000원 |
최저가 83,300,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 72.8%라 상당히 낮아 보입니다. 하지만 현재 회차에서는 임차보증금 중 48,599,400원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 되고, 실질취득을 보증금 130,000,000원 수준으로 보고 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 이주호 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 이주호 | 130,475,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 임차보증금에 우선배당되고, 보증금 부족분 48,599,400원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 83,300,000원 | 48,599,400원 | ≈ 보증금 130,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시(49%) | 58,310,000원 | 73,139,580원 | ≈ 보증금 130,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,817,000원 | 90,317,706원 | ≈ 보증금 130,000,000원 수준 |
낙찰가가 83,300,000원에서 58,310,000원, 40,817,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 48,599,400원에서 73,139,580원, 90,317,706원으로 커집니다. 즉 유찰이 진행돼도 보증금 미회수분이 매수인에게 이전되기 때문에 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 새롬동 새뜸중학교 북동측 인근으로, 노변을 따라 도시형생활주택·주상용건물·중대형 상가 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상9층 건물의 제5층 제510호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가 4,521,000원/㎡, 정방형 평지의 주상용 건부지입니다.
- 도로. 동측 광대로, 서측 중로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 지표. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회이며, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매에서는 가격 눈높이를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 83,300,000원만 보고 시세와 비교하지 말고, 미배당 보증금 인수까지 포함해 약 130,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 48,599,400원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 배당액과 잔존 보증금은 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 이주호가 임차권자이면서 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차계약서·채권원인·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 114,375,000원, 최신 거래 114,000,000원, 추세 -10.8%입니다. 과거 전체 평균 119,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 인수액이 73,139,580원·90,317,706원으로 증가합니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 도면과 외부관찰을 기준으로 평가된 점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “83,300,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 119,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 83,300,000원까지 내려왔습니다. 최근12개월 평균 114,375,000원의 72.8%이니 겉으로는 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 말소기준 2024.03.12.보다 앞선 2022.10.24. 전입·점유의 대항력 임차인이 있고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 회차에서만 48,599,400원이 매수인에게 승계되고, 더 유찰되면 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커집니다.
따라서 가격 판단의 기준은 83,300,000원이 아니라 실질취득 약 130,000,000원 수준입니다. 이는 최근12개월 평균 114,375,000원과 최신 거래 114,000,000원을 모두 웃돌며, 최근 시장도 -10.8% 하락 추세입니다. 권리관계를 읽는 난도보다 더 중요한 것은 “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수 구조”라는 점입니다. 최저가 할인율에 가점을 줄 사건이 아니라, 임차보증금 승계와 하락 시세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
