25,451,000원
대전지방법원 2025타경502691. 세종 나성동 블루지움 8층 807호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)(방1, 욕실 등)입니다. 소유자 한해란은 2021.08.03 거래가 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 배혜원의 주민등록일자와 점유개시일자도 2021.08.03으로 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2024.07.03 세종세무서장 압류인데, 임차인의 전입·점유가 그보다 약 3년 앞섭니다. 이후 2024.08.12 주택임차권등기가 들어왔고, 등기에는 1차 보증금 115,000,000원, 2차 보증금 120,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 8층 807호 · 한누리대로 306 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택)(방1, 욕실 등) |
| 전용 / 층 | 26.07㎡ · 8층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.03 소유권이전 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 25,451,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배혜원 / 120,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.07.03 갑구 5번 압류 · 국(세종세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.07.03 세종세무서장 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 하지만 임차인 배혜원의 주민등록·점유는 2021.08.03으로 말소기준보다 앞서고, 자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미변제 보증금의 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배혜원 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원(1차) 120,000,000원(2차) | 2021.08.03 | 2021.07.13(1차) 2022.07.26(2차) | 대항력 有 | 배당 추정상 無 | 미배당 잔액 인수 |
배혜원은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 또한 2024.08.12 임차권등기를 했고 같은 날짜로 배당요구가 확인됩니다. 제공된 배당 추정에서는 임차보증금 115,000,000원에 대한 배당액을 0원으로 계산하고 매수인 인수액을 115,000,000원으로 잡고 있습니다. 한편 등기와 매각물건명세서에는 2차 보증금 120,000,000원도 명시되어 있으므로, 실질취득 시세 비교는 더 큰 금액인 120,000,000원을 기준으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 2,545만원이 아니라 ‘약 1.20억’으로 봐야 한다
블루지움(2-4) 동일 면적권의 최근 거래 12건입니다. 대상 전용면적은 26.07㎡이고, 최근 12개월 평균은 92,250,000원, 최신 거래는 2026.02 88,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간 대비 -13.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.39㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 27.39㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 26.60㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 27.39㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 27.39㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 27.39㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 26.70㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 27.39㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 26.07㎡ | 6 | 97,500,000원 |
| 2023.12 | 27.39㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2023.08 | 27.39㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2023.08 | 27.39㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 92,250,000원 |
표면 최저가 25,451,000원은 최근 12개월 평균의 27.6%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차권 인수형이므로 이 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 실제 판단 기준을 2차 보증금 120,000,000원으로 바꾸면 최근 12개월 평균의 약 130.1%, 최신 거래 88,000,000원의 약 136.4%가 됩니다. 감정가 106,000,000원보다도 약 13.2% 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 858,118원 |
| 인수 · 임차인 배혜원 보증금 | 115,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 배혜원 | 120,000,000원 | 24,592,882원 |
| 신청채권 미배당 | - | 95,407,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 858,118원을 제외한 24,592,882원이 신청채권자 배혜원에게 배당되고, 임차보증금 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 115,000,000원으로 계산돼 있으며, 등기·매각물건명세서의 2차 보증금은 120,000,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 나성중학교 북서측 인근으로, 주변에 각종 점포·아파트단지·금융기관 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 8층 807호이며 사용승인일은 2015.04.30입니다.
- 용도. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)(방1, 욕실 등)으로 사용 중입니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 서측 및 동측으로 광대로·중로와 접합니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 92,250,000원이고 최신 거래는 88,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -13.9%입니다.
- 경매 흐름. 블루지움 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회이며 본건도 현재 4회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 25,451,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 대항력 임차권을 고려한 실질취득 비교 기준은 약 120,000,000원입니다.
- 보증금 원문 확인. 1차 115,000,000원과 2차 120,000,000원이 함께 존재하므로 현재 유효한 임대차계약과 실제 미변제액을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 주민등록·점유개시일 2021.08.03은 말소기준 2024.07.03보다 앞섭니다. 인수 가능성을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 배혜원은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임대차계약서·보증금 송금내역·채권 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 92,250,000원, 최신 88,000,000원, 추세 -13.9%를 우선 기준으로 삼고 과거 고가 거래만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준 자체가 세종세무서장 압류이고 현재 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당관계와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,545만원”보다 “인수 후 얼마인가”가 중요하다
이 사건은 표면 가격만 보면 감정가 106,000,000원이 4회 유찰돼 25,451,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 120,000,000원의 임대차보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 92,250,000원과 최신 거래 88,000,000원보다 모두 높고, 시장 추세도 -13.9% 하락 중입니다. 4회 유찰이라는 사실 역시 이 인수구조를 해소하지 못합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 대항력 임차권과 보증금 금액 확인이 핵심인 고위험 구조입니다.
