창원지방법원 2024타경107111. 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 97-2에 위치한 기타 건물 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 2층까지 근린생활시설, 지상 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 547,699,840원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 131,503,000원으로 내려왔습니다.

겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄지만 권리와 점유관계는 단순하지 않습니다. 건물에는 조사상 점유자 5명이 존재하고, 이 가운데 정광수는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 최초 근저당권은 설정 당시 채권최고액이 65,000,000원이었으나 이후 295,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그럼에도 예상배당표는 65,000,000원을 기준으로 작성되어 있어 실제 채권액과 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당

말소기준권리는 2009.07.22 설정된 을구 1번 양덕신용협동조합 근저당권입니다. 등기에는 이후 근저당권자의 명칭이 무학신용협동조합으로 변경된 기록이 있으며, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 개시되었습니다.

말소기준권리 이후 설정된 한봉근 지분 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 소유권이전은 매수인의 새로운 소유권 취득과 구분해야 하며, 기존 소유권 등기를 단순한 채권성 부담과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사상 5명, 미상 점유가 핵심

현황조사에서 확인된 점유자는 변말애, 이연희, 조선회, 정광수, 김윤희의 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 조사상 점유자 5명을 기준으로 분석합니다. 다만 이 명단만으로 각자의 법률상 임차인 지위나 보증금 인수 여부까지 확정되는 것은 아닙니다.

대항력 없음은 제공된 전입신고일과 말소기준일을 비교한 조사상 판정입니다. 상가 점유자의 사업자등록·인도 시점, 주거 부분의 전입·점유관계 및 확정일자는 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부와 보증금 인수 가능성은 대항력 판정과 구분했습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 547,699,840원이며 현재 최저매각가는 131,503,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 24% 수준까지 하락했습니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 비율이지 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,503,000원 가정)

아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 예상배당 시뮬레이션입니다. 을구 1번 근저당권의 변경된 채권최고액과 실제 채권잔액이 반영되었는지는 확인되지 않았으며, 임차인 최우선변제·당해세도 반영되지 않았습니다. 실제 배당표나 확정적인 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

시뮬레이션상 채권자 총청구액 136,256,768원 · 총배당액 128,861,958원 · 미배당 7,394,810원 · 소유자 잔여 0원입니다. 신청채권 청구액 290,376,393원에 대한 배당은 별도 시나리오상 0원으로 표시되어 있습니다. 신청채권과 근저당 담보채권의 관계 및 실제 배당은 채권계산서 대조가 필요합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰할수록 미배당 확대

현재 회차의 시뮬레이션상 채권자 미배당은 7,394,810원이지만, 5회 유찰 시 46,261,606원, 6회 유찰 시 73,380,155원으로 증가합니다. 다만 이 금액은 근저당 채권액과 임차인 배당을 확정하지 않은 조건부 계산입니다.

일반적인 후순위 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 선순위 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 따라서 미배당액 전체를 곧바로 매수인의 부담으로 계산해서도 안 되고, 배당표의 인수액 0원만 믿고 모든 점유 위험이 해소되었다고 판단해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 소재 칠원초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 학교, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 이용상태. 지하 1층~지상 2층은 근린생활시설, 지상 3층은 주택으로 이용 중입니다. 상업시설과 주거시설이 결합되어 있어 층별 점유관계와 실제 사용상태를 구분해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 사용승인일은 1996.08.30이며 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지 현황은 일반상업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형 및 소로한면 접면입니다. 토지면적은 163.0㎡, 공시지가는 973,800원/㎡입니다.
• 도시계획. 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역에 관한 사항이 있습니다. 목록 2는 현황 도로로 도시계획시설에 저촉되며 감정평가액에 반영되었습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 개별 점포의 내부 상태나 시설 하자까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물이며 일괄매각 대상에 도로 관련 토지가 포함됩니다. 실제 거래가격과 수익자료가 확인되지 않았으므로 매각 용이성 및 적정가격은 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정광수의 임대차관계. 2층 전부의 점유 근거, 임대차계약서, 사업자등록 및 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하여 대항력 및 인수 가능성을 확정하세요.
• 점유자 5명 전원 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금과 월차임, 사업자등록·전입 및 인도 시점을 확인하세요. 김윤희는 실제 점유 부분도 확인해야 합니다.
• 근저당 채권액 검증. 을구 1번의 최초 채권최고액 65,000,000원과 변경된 295,000,000원, 신청채권 청구액 290,376,393원의 관계를 등기부 및 채권계산서로 확인하세요.
• 을구 2번 말소 상태. 원 근저당권과 변경 부기등기의 말소 범위를 대조하고 독립적으로 존속하는 담보권이 있는지 확인하세요.
• 배당표 재산정. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제를 반영하여 예상배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하세요.
• 시세·수익 확인. 유사 용도의 인근 거래사례와 실제 임대수익, 공실·수선 가능성을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 일괄매각 범위. 건물·토지의 각 목록, 도로 부분의 소유 및 이용관계, 도시계획시설 저촉 범위를 원본으로 확인하세요.
• 명도 계획. 지하 1층과 1층 점포, 2층 점유자 및 3층 주택의 실제 이용자를 확인하고 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 해당 여부와 미납 공과금 및 기타 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일·매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

이 사건의 현재 최저매각가는 131,503,000원으로, 감정가 547,699,840원의 약 24%입니다. 그러나 4회 유찰이라는 사실과 감정가 대비 큰 하락폭만으로 실제 시장가치보다 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 측면에서는 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이지만, 정광수의 대항력과 보증금이 미상이고 다른 점유자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 최초 근저당권의 변경된 채권최고액과 예상배당표의 불일치까지 존재하므로 인수액 0원을 확정적인 결과로 제시할 수 없습니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 실제 시세, 선순위 임차보증금 인수 가능성, 정확한 배당 및 일괄매각 범위를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산하는 데 있습니다. 현 단계에서는 가격 적정성과 권리 위험의 추가 검증이 필요한 물건으로 판단됩니다.