대전지방법원 2025타경856. 천안시 동남구 원성동 597-10의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물의 공부상 이용상태는 주택·창고·변소입니다. 토지는 164.2㎡의 대지이며, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 현재 소유자는 조대영이고, 등기부상 현재 말소기준권리는 2024.02.26. 주식회사 케이비국민카드의 8,512,102원 가압류입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 국민건강보험공단 압류와 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 임차인도 확인된 사람이 없어 보증금 승계 부담은 잡혀 있지 않습니다. 다만 가격 측면에서는 신건 최저가가 감정가와 동일하고 비교 가능한 실거래 자료가 없어, “권리가 깨끗하니 싸다”라고 연결할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 원성동 597-10 · 원거리8길 13-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 주택·창고·변소 |
| 토지 | 대 164.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1976.07.26 |
| 소유자 | 조대영 (2015.03.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,085,200원 / 203,085,200원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 10,463,033원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
확인된 임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 승계 계산은 발생하지 않습니다. 2024.02.26. 케이비국민카드 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 2026.01.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.11. 도이치파이낸셜 가압류와 2024.07.12. 강제경매개시결정은 이미 2024.09.06. 말소되었고, 2015.03.26. 중부새마을금고 근저당도 2025.05.09. 해지되어 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 203,085,200원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 최저가 기준 203,085,200원으로 볼 수 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 203,085,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 162,468,160원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,974,528원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,085,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,643,193원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,512,102원 | 8,512,102원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사케이비국민카드 | 10,463,033원 | 10,463,033원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,466,872원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 채권 미배당액이 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 180,466,872원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 주택·창고·변소이고, 사건상 매각 유형은 연립/다세대 + 토지입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1976.07.26. 외벽은 벽돌 쌓기·석재타일·시멘트몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 내부 확인. 내부를 확인하지 못하고 감정평가했습니다. 제시외 다용도실, 차양, 태양광 설비는 매각에 포함됩니다.
- 입지. 천안여자중학교 남서측 인근의 단독주택 등이 밀집된 정비된 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 인접도로 접근성과 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 164.2㎡, 공시지가 574,900원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구(원성천)에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 태양광설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 가능한 범위에서 현장 외관, 점유관계, 수선 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 다용도실, 차양, 태양광 설비가 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 경계·부착상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 203,085,200원과 최저가가 동일한 신건입니다. 최근 실거래 비교가 없어 별도 시세조사가 필요합니다.
- 자연재해위험개선지구. 토지가 원성천 자연재해위험개선지구에 포함됩니다. 이용·보유·재매각 측면의 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격과 상태가 숙제다”
이 사건에서 가장 긍정적인 부분은 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 반면 신건 최저가 203,085,200원이 실제 시장에서 유리한 가격인지는 비교 실거래가 없어 검증되지 않았습니다. 여기에 1976.07.26. 사용승인 건물이고 내부 미확인 감정이라는 물리적 리스크가 겹칩니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 승부처는 현장 상태와 별도 시세조사입니다.
