대전지방법원 2026타경219. 세종특별자치시 고운동 삼성프라자 2층 204호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 전재홍으로, 2021.04.23 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대전충남우유농업협동조합이 채권최고액 260,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.12 같은 채권자가 한 차례 임의경매를 신청했지만 2026.03.30 취하돼 등기가 말소됐고, 2026.04.13 다시 이번 사건인 2026타경219의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.07.27 세종세무서장의 압류도 추가됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경219 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 2088 삼성프라자 2층 204호 · 도로명 세종특별자치시 만남로 146 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지하 2층/지상 4층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 전재홍 · 2021.04.23 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전충남우유농업협동조합 / 223,688,661원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.23 근저당권 · 채권최고액 260,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2021.04.23 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당권입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정과 2026.07.27 압류는 모두 그 뒤에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸합니다. 앞선 2018년 근저당과 2019년 경매·가압류는 2021.04.23 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민혜홍 | 204호 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 민혜홍의 전입일은 2022.03.21로 말소기준권리 2021.04.23보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 전입관계만으로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 390,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건에 대해서는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 특히 근린시설이라는 용도 특성상 실제 임대수익·공실·상권 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,340,000원 |
390,000,000원 매각 가정 시 근저당 채권최고액 260,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 123,340,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 고운동 온빛초등학교 남측 인근으로, 주변에 각종 근린생활시설·아파트단지·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 대로3류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 814.1㎡, 공시지가 3,241,000원/㎡, 평지의 사다리형 상업용 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 4층 건물이며 급배수 위생설비, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차조건 재확인. 민혜홍의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요. 현재 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 근린시설 수익성. 신건 390,000,000원의 적정성을 판단하려면 실제 임대료·관리비·공실기간·상권 수요 확인이 핵심입니다.
- 세금 확인. 2026.07.27 세종세무서장 압류가 있으므로 매각으로 소멸하는 등기 여부와 별개로 배당순위에 영향을 줄 당해세 존재 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 312,000,000원, 2회 유찰 가정가는 249,600,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남은 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.23 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후인 2022.03.21 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 같은 390,000,000원이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 더구나 용도가 근린시설이므로 주거용처럼 단순한 면적·세대 비교보다 실제 임대수익과 공실 위험을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 390,000,000원이라는 가격을 상권과 수익으로 검증할 수 있느냐에 있습니다.
