대전지방법원 2026타경275. 세종 나성동 새롬씨티 1층 109호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자는 조대현이며 2015.12.22 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 계산된 말소기준은 2023.06.15 세종세무서장 관련 압류입니다. 그 뒤 남세종농업협동조합 가압류, 주식회사 아이비에스앤티 가압류, 세종특별자치시 압류, 2026.05.13 임의경매개시결정이 이어집니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리 소멸”만 확인하고 끝낼 구조가 아닙니다. 2020.12.10 전입 기재가 있는 점유자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가 외 추가 부담 여부를 현재 숫자로 고정할 수 없습니다. 여기에 대지권이 미등기이며 대지권 유무도 알 수 없다는 명세서 비고가 겹쳐, 입찰 전 원본 권리관계 확인의 중요도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경275 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 741 새롬씨티 1층 109호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 한누리대로 273 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 철근콘크리트구조 8층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 조대현 |
| 감정가 / 최저가 | 846,000,000원 / 846,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 588,344,207원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.15 압류
② 점유·임차 — 보증금 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없다
| 점유·임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이치비개발주식회사 조대현 | 109호 | 2020.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
첫 번째 점유자는 전입일이 2020.12.10으로, 현재 계산된 말소기준 2023.06.15보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능성이 있으나 인수액은 미상인 상태로 보는 것이 안전합니다. 두 번째 기재 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 846,000,000원인 신건입니다. 동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 자료가 제시되지 않아, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 846,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,860,000원 |
| 가압류 · 남세종농업협동조합 | 23,486,994원 | 23,486,994원 |
| 가압류 · 주식회사 아이비에스앤티 | 7,719,330원 | 7,719,330원 |
| 신청채권 · 세종연서농업협동조합 | 588,344,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 803,933,676원 |
현재 예상배당 계산에서는 집행비용 10,860,000원, 가압류 2건 합계 31,206,324원이 반영되고 소유자 잔여가 803,933,676원으로 표시됩니다. 한편 신청채권 588,344,207원은 예상배당이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권관계는 원본 배당자료에서 반드시 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북서측 인근이며, 대로변에 상업용·업무용 건물이 있고 후면에 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 한누리대로변에 BRT 및 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 공동 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 근린생활시설 등 건부지로 이용 중입니다. 서측과 동측에 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 광로3류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 5,642,000원/㎡이며 토지면적은 1,910.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 변수. 근린시설·업무시설 용도인 데다 대지권 미등기 상태이므로, 주거용 집합건물보다 권리확인과 매수수요 검토의 중요도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 2020.12.10 전입 기재 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유개시, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 두 번째 점유기재 확인. ‘주식회’로 기재된 점유·임차 관련 당사자의 실제 명칭, 점유부분, 전입 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무 자체가 알 수 없는 상태입니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있으므로 대지사용권의 실체와 향후 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 2015 근저당 말소관계 확인. 576,000,000원 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2021.04.30 권리이전 기재가 존재하므로 최종 등기상태를 원본 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 청구액 588,344,207원인데 현재 예상배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 채권의 담보관계·배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도·인근 실거래 자료가 확인되기 전에는 846,000,000원이 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)이므로 실제 점유·영업·주거 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 8.46억보다 권리확정이 먼저다”
이 물건은 신건이라 감정가와 최저가가 모두 846,000,000원입니다. 하지만 현재 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2020.12.10 전입 기재가 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 대지권도 미등기이며 그 유무가 알 수 없는 상태입니다. 후순위 압류·가압류의 소멸 여부보다 이 두 문제가 실질취득비용과 환금성에 더 직접적입니다.
따라서 현재 단계에서 최저가만 보고 “846,000,000원에 취득한다”고 계산하는 것은 위험합니다. 임차보증금과 대지권을 확인해 실질취득액의 상한을 먼저 확정하고, 그 뒤에 동일 용도 실거래와 비교해야 가격 판단이 가능합니다. 이 사건은 가격 경쟁보다 권리확정이 선행되어야 하는 물건입니다.
