대전지방법원 2026타경298. 대전 유성구 용계동 힐스테이트도안 102동 2501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2023.07.14 설정된 대전대흥신용협동조합 근저당 396,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.01.02 양승택 근저당 195,000,000원과 2025.10.14 강상현 주택임차권, 2026.05.20 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다.
임차인 강상현의 임대차계약일은 2023.07.02이고, 전입일은 2023.07.17, 확정일자는 2023.07.26입니다. 계약일 자체는 말소기준보다 앞서지만 대항력 판단의 핵심인 전입일이 말소기준보다 3일 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 100,000,000원의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 102동 25층 2501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층/지상29층 중 제25층 제2501호 |
| 소유자 | 김준도 · 2023.07.14 소유권이전 등기 · 거래가액 476,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전대흥신용협동조합 / 347,882,339원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권도 후순위, 인수 0원
말소기준은 2023.07.14 을구 1번 대전대흥신용협동조합 근저당 396,000,000원입니다. 양승택의 195,000,000원 근저당, 강상현의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 특히 임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강상현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 없음 전입 2023.07.17 | 미확정 확정일자 2023.07.26 · 배당요구 2025.10.14 | 0원 |
② 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 485,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 485,000,000원입니다.
등기상 김준도의 소유권이전 거래가액은 476,400,000원으로 확인되지만, 그 등기의 매매 원인일은 2020.05.08입니다. 현재 가격 메리트를 판단하려면 최근 거래가격과 비교해야 하므로, 이 과거 거래가액만으로 지금의 485,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,250,000원 |
| 1. 근저당 · 대전대흥신용협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양승택 | 195,000,000원 | 81,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 591,000,000원 가운데 477,750,000원이 배당되고, 미배당액은 113,250,000원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도안네거리 남서측에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·동측 폭 40미터, 서측 폭 15미터 내외 포장도로와 접하고 남측은 폭 8미터 내외 보행자 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,667,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 지하5층·지상29층 철근콘크리트조로 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 신건 최저가 485,000,000원이 현재 시장가격과 비교해 어느 수준인지 최근 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부는 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 기준을 확인하세요.
- 임차인 명도. 강상현은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 확인되므로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 신건에서도 양승택 근저당에 113,250,000원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당은 209,232,000원, 2회 유찰 시 285,745,600원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 및 최신 가격 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.07.14 대전대흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 강상현의 전입은 2023.07.17로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 임차권도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액은 그대로 485,000,000원입니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없고, 등기상 과거 거래가액 476,400,000원만으로 현재 시세를 대신해서도 안 됩니다. 권리상은 안정적이지만, 입찰 여부는 최신 시장가격을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
