대전지방법원 2026타경313. 유성구 송강동 한마을아파트 104동 2층 201호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 14층 중 2층이고, 건축물현황도상 방 3실·거실·주방겸식당·화장실겸욕실로 이용 중입니다. 사용승인일은 1999.04.29, 단지는 총 15동 1,206세대입니다.
등기상 핵심은 2007.03.30 주식회사신한은행 근저당권 260,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 주식회사 타임교육 가압류 14,865,600원, 오금균 가압류 35,314,095원, 양희동 근저당권 200,000,000원 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 과거 압류·가압류·근저당은 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 104동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.88㎡ · 방3실·거실·주방겸식당·화장실겸욕실 · 지상14층 중 2층 |
| 소유자 | 안수원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 153,179,111원 |
| 말소기준권리 | 2007.03.30 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수 권리는 0원입니다. 다만 감정평가 조사에서는 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 저층 거래 범위도 확인
한마을아파트 동일 면적 84.88㎡의 최근 거래 12건은 2026년 4월부터 9월까지 265,000,000원~315,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 300,083,333원, 최신 거래는 2026.09의 308,000,000원입니다. 현재 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.88㎡ | 7 | 308,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 13 | 309,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 9 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 300,083,333원 |
평균만 보면 신건 최저가가 낮습니다. 다만 대상은 2층이고, 최근 같은 면적의 1층 거래가 265,000,000원과 280,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 282,000,000원이 단지 평균보다 낮다는 사실은 분명하지만, 저층이라는 조건까지 반영하면 할인 폭이 매우 크다고 단정하기는 어렵습니다. 가격 판단은 전체 평균뿐 아니라 저층 실거래를 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 타임교육 | 14,865,600원 | 14,865,600원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 오금균 | 35,314,095원 | 2,386,400원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 양희동 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 510,179,695원 중 예상 배당액은 277,252,000원이고, 미배당은 232,927,695원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 282,000,000원 | 277,252,000원 | 232,927,695원 |
| 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 221,641,600원 | 288,538,095원 |
| 2회 유찰 · 64% | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 333,026,415원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 두리초등학교 북동측 인근의 한마을아파트로, 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 남측 원거리에 북대전IC가 있으며, 동측 대로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 총 15동 1,206세대, 사용승인일 1999.04.29. 대상은 지상14층 중 2층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)이며, 공시지가는 988,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 곤란했습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 저층 실거래 비교. 최근 12개월 평균은 300,083,333원이지만 1층 거래가 265,000,000원·280,000,000원입니다. 대상 2층의 층별 가격 차이를 반영해 판단해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 오금균·양희동 채권에 미배당이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자가 못 받는 돈’과 ‘낙찰자가 떠안는 돈’을 구분해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·외부관찰·탐문을 참고해 평균적인 상태로 평가했습니다. 실제 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서 발급일은 2026.10.01입니다. 매각기일까지 권리변동 여부와 법원 매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘평균 이하·저층 범위 안’
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2007년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속하는 가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 후순위 채권에 232,927,695원의 미배당이 생기더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
가격은 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 신건 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균 300,083,333원의 94.0%로 평균보다 낮고, 최신 거래 308,000,000원보다도 낮습니다. 반면 대상이 2층이고 최근 1층 거래가 265,000,000원·280,000,000원이므로, “평균보다 싸다”는 장점은 있으나 저층 실거래까지 감안하면 압도적인 할인이라고 보기는 어렵습니다. 권리 인수 부담이 없는 구조와 저층 가격대를 함께 놓고 판단하는 사건입니다.
