대전지방법원 2026타경357. 대전광역시 서구 변동 79-3의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층으로, 공부상 1층은 화장실, 2층은 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 사용승인은 2013.03.26.이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2018.07.27. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 같은 날의 하나은행 72,000,000원 근저당권과 이후 하나은행 60,000,000원, 이현숙 400,000,000원, 주식회사세한이엔지 86,000,000원 근저당권 및 가압류들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 이 데이터의 예상배당 구조에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 79-3 · 대전광역시 서구 변동중로45번길 15 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 1층 화장실, 2층 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 · 사용승인 2013.03.26. |
| 토지 | 223.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 양복수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 563,679,400원 / 563,679,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 217,516,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.14. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2013.05.29. 중소기업은행 근저당권과 2013.06.18. 주식회사남선알미늄 근저당권, 2019.05.08. 제이씨현시스템주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.07.27. 주식회사하나은행 근저당권이며, 이후 존속하는 담보권·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 판단하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 563,679,400원과 최저매각가 563,679,400원이 동일한 신건이라는 사실만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 가격 판단에서는 토지 223.4㎡, 건물 이용상태, 제시외 건물 포함 여부와 주변 근린생활시설·주상용 건물의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
회차가 진행되면 데이터상 최저가 시나리오는 감정가 100%인 563,679,400원에서, 1회 유찰 시 감정가 80%인 450,943,520원, 2회 유찰 시 감정가 64%인 360,754,816원으로 내려갑니다. 다만 시세 자료가 없으므로 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 563,679,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,036,794원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이현숙 | 400,000,000원 | 303,642,606원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사세한이엔지 | 86,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,791,159원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이미정 | 9,396,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,461,416원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대전신용보증재단 | 55,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 848,648,575원 가운데 예상배당 555,642,606원, 미배당 293,005,969원입니다. 이현숙 근저당권부터 미배당이 발생하고 후순위 권리에는 배당이 돌아가지 않지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 자금·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 563,679,400원 | 555,642,606원 | 293,005,969원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 450,943,520원 | 444,034,085원 | 404,614,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 360,754,816원 | 354,904,249원 | 493,744,326원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 변동 소재 봉산중학교 남동측 인근. 주변은 주상용건물, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주거지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 1층은 화장실, 2층은 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 위생설비와 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 223.4㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층, 사용승인 2013.03.26.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물의 실제 현황도 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 매각 포함 범위를 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 563,679,400원의 가격 우위를 판단할 자료가 부족합니다. 토지·건물 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 293,005,969원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 매수인 승계는 같은 개념이 아닙니다.
- 이용규제 확인. 제2종일반주거지역 외 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 제한사항을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.01.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·가격·활용성’이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.27. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 매각가를 기준으로 채권자 미배당이 293,005,969원 발생하지만 이는 그대로 매수인 부담으로 넘어가는 금액이 아닙니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교가 바로 가능한 물건이 아닙니다. 근린시설과 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물도 포함되며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 신건 563,679,400원의 적정성을 판단하려면 실제 점유관계, 제시외 건물, 주변 거래사례와 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 현장 확인은 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
