대전지방법원 2026타경600311. 대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리6단지 612동 8층 801호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2011.05.25 북대전농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 전세권과 현재 경매개시결정 등은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박성민이 확인되고, 전입일은 2006.03.22로 말소기준보다 약 5년 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조인데 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금 규모와 배당 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 실질취득원가도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600311 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 672 대덕테크노밸리6단지아파트 612동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 129.71㎡ · 25층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김인숙 지분 7분의 3 · 박성민 지분 7분의 2 · 박성호 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 713,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2006.02.22 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 정리되지만 대항력 임차인은 별도
말소기준은 을구 3번 북대전농업협동조합 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 2021.12.08 전세권 5,000,000원과 2026.03.04 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기순위와 별개로 확인해야 합니다. 박성민의 전입일 2006.03.22는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 점유자로 보아야 합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성민 | 612동801호 | 2006.03.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 신건 7.13억은 최근 시세보다 높다
운암네오미아 동일 면적 129.71㎡의 실거래 12건 평균은 630,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 650,600,000원, 최신 거래는 2026.05의 638,000,000원입니다. 현재 최저가 713,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%로, 최근 평균보다 62,400,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 129.71㎡ | 10 | 638,000,000원 |
| 2026.03 | 129.71㎡ | 19 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 129.71㎡ | 9 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 129.71㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2025.11 | 129.71㎡ | 21 | 695,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 129.71㎡ | 5건 | 650,600,000원 |
최근 거래군은 과거 거래군보다 5.6% 높은 흐름이지만, 상승 추세를 반영해도 신건 최저가 7.13억은 최근 평균 6.506억과 최신 거래 6.38억을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 713,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,530,000원 |
| 2. 근저당 · 북대전농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,470,000원 |
위 표는 제공된 배당 가정에 따른 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 박성민의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 매수인 최종 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중일고등학교 동측에 연접하며, 주변에 아파트단지·주택단지·근린생활시설·롯데마트·현대프리미엄아울렛 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있으며 남서측 근거리에 북대전IC가 있습니다. 교통여건은 보통입니다.
- 단지. 운암네오미아 703세대, 사용승인 2006.02.22. 대상 면적은 129.71㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·지방산업단지·연구개발특구 등에 포함되며 학교 관련 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성민의 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약 체결일, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 낙찰가에 인수할 보증금이 생기면 그 금액을 합산한 실질취득원가를 최근 12개월 평균 650,600,000원 및 최신 거래 638,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 713,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 권리 확인이 끝나더라도 현재 회차 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
- 상속 후 공유관계 확인. 현재 소유자는 김인숙 7분의 3, 박성민 7분의 2, 박성호 7분의 2의 공유구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 프리미엄도 없고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 2006.03.22 전입한 박성민의 대항력이 2011.05.25 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 금액도 아직 계산되지 않습니다. 둘째, 현재 최저가 7.13억은 최근 12개월 평균 6.506억의 109.6%이고 최신 거래 6.38억보다도 7,500만원 높습니다. 최근 시세가 과거보다 5.6% 상승한 흐름이라 해도 신건 가격은 이미 최근 거래권을 웃돕니다. 따라서 권리 확인 전에는 실질취득가 계산 불가, 권리 확인 후에도 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
