대전지방법원 2025타경12784. 목천읍 도장리 69·69-2의 토지와 가동 건물 등을 대상으로 한 공장 계열 물건입니다. 감정평가상 가동은 공장, 나동은 사무실·식당(주방)으로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,951㎡입니다. 현재 소유자는 김두열이며, 2021년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다.
이번 경매의 말소기준은 2021.04.26. 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 중소기업은행의 84,000,000원 근저당과 주식회사로얄플랜트·중소벤처기업진흥공단· 기술보증기금의 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12784 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 도장리 69 · 도장로 294 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동 공장 · 나동 사무실, 식당(주방) |
| 토지 | 공장용지 · 1,951㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김두열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,159,220,000원 / 1,159,220,000원 (신건) |
| 청구액 | 684,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 포장, 울타리 및 수목, 제시외 창고 3-1 및 4-1 포함 |
| 매각 제외 | 목록 ④ 지상 소재 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2025.02.06. 설정됐던 이순희 근저당 500,000,000원과 그 근저당에 대한 기술보증기금 가처분은 2026.06.09. 말소됐습니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 신건과 유찰 시 배당여력
신건 매각가 1,159,220,000원을 기준으로 하면 배당 계산에 반영된 채권은 전액 배당되고 소유자에게도 63,735,745원이 남습니다. 그러나 1회 유찰 시 채권 미배당액은 165,789,815원, 2회 유찰 시에는 349,410,263원으로 증가합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,159,220,000원 | 0원 | 63,735,745원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 927,376,000원 | 165,789,815원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 741,900,800원 | 349,410,263원 | 0원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 684,000,000원이고, 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자에게 684,000,000원이 배당되는 계산입니다. 즉 유찰이 진행돼도 신청채권자보다 후순위 채권자 쪽에서 미배당이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,159,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,992,200원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 주식회사로얄플랜트 | 47,190,000원 | 47,190,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 65,302,055원 | 65,302,055원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 기술보증기금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 6. 갑구 23번 강제경매개시결정 · 주식회사로얄플랜트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,735,745원 |
집행비용은 매각가의 1.2% 추정치입니다. 갑구 23번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지 현장 체크
- 일괄매각. 지상 포장, 울타리 및 수목과 제시외 3-1·4-1 창고가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 ④ 지상 소재 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 정확한 경계 등은 측량을 통하여 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 가동은 공장, 나동은 사무실·식당(주방)으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 가동은 철골조 판넬지붕 단층, 나동은 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층이며 사용승인은 2000.07.24.입니다.
- 설비. 가동에는 전기설비, 나동에는 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도장초등학교 동측 근거리에 위치하며 자연림, 농경지, 중소규모 공장 등이 섞인 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 고려하면 대중교통 이용여건은 다소 불편합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 168,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함되며 임업용산지·농림지역·배수시설과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 공장·사무실 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 정확한 경계는 측량 확인이 필요하므로 일괄매각 범위와 실제 이용범위를 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록 ④ 지상 컨테이너가 매각에서 제외되므로 소유·철거·사용관계를 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 포함 범위. 포장·울타리·수목과 제시외 창고 3-1·4-1은 매각 포함 대상입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역의 적용 내용을 원본과 관할기관에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.01.이므로 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
등기와 배당만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 중소기업은행 근저당이고, 이후 현재 남은 권리는 매각으로 소멸 예정이며 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 가격에서는 배당 계산에 반영된 채권도 모두 충족됩니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 공장·토지 특유의 현장 변수입니다. 일괄매각 대상과 제외 대상이 함께 있고, 경계는 측량 확인이 필요하며 임대관계도 미상입니다. 따라서 신건에서의 판단은 단순히 “인수 0원”만 볼 것이 아니라 실제 점유, 경계, 제시외 건물과 컨테이너, 토지 규제까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
