대전지방법원 2025타경12902. 천안시 서북구 성정동 메트로죤-2의 집합건물로, 집합건축물대장상 용도는 의원이지만 감정 당시에는 701호와 705호의 구획벽과 관계없이 하나의 마사지샵(JOY massage shop)으로 인테리어해 이용 중입니다. 매각 비고 역시 일괄매각을 명시하고 있으며 감정평가 당시 일부 내부는 확인하지 못했습니다.
권리구조에서 기준점은 2020.06.19 설정된 북천안신용협동조합 근저당 67,200,000원입니다. 이후 천안시 압류와 현재 강제경매개시결정, 2026년 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 701호 이준희는 2023.06.14 전입으로 말소기준보다 늦지만, 705호 이귀희는 2012.02.10 전입으로 기준권리보다 약 8년 이상 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1358 메트로죤-2 7층 701호 · 비고상 701호·705호 일괄매각 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 집합건물 · 공부상 의원 · 현황 일체의 마사지샵(JOY massage shop) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 / 지하 2층 · 701호·705호는 7층 |
| 소유자 | 박신영 · 2020.06.19 매매 · 등기 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 청송안전씨스템 / 20,526,236원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준권리는 2020.06.19 북천안신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 천안시 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권이 없다고 되어 있습니다. 다만 이것만으로 임차인의 대항력 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 705호가 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 701호 · 주거 | 2023.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이귀희 | 705호 · 주거 | 2012.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능액 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 따라서 보증금을 서로 중복 합산하는 문제는 없습니다. 701호 이준희의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 705호 이귀희는 선순위 전입입니다. 특히 매각 비고에서 “705호에 대항력 여지 있는 임차인 있음”이라고 명시하고 있어 입찰 전 보증금과 임대차 원본을 확인하지 않고서는 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.9억만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원입니다. 다만 동일 건물·유사용도의 최근 실거래 비교 수치가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않는다는 것입니다. 705호 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 현재 단계의 경제적 부담은 단순히 190,000,000원이 아니라 190,000,000원 + 매수인이 승계하게 될 수 있는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 북천안신용협동조합 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 청송안전씨스템 | 20,526,236원 | 20,526,236원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,813,764원 |
위 배당은 집행비용·근저당·신청채권자 기준의 계산이며, 705호 임차인의 보증금·우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여 98,813,764원과 산식상 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 후 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 701호·705호 모두 ‘의원’이나, 현황은 두 호실을 통합한 마사지샵으로 이용 중입니다.
- 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트 북동측 인근으로, 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 두정역이 위치합니다.
- 도로. 남측과 서측으로 왕복 5차선, 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 2,116,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 일부 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 구조·설비·원상복구 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 705호 임대차계약서 확인. 이귀희의 보증금, 실제 점유의 연속성, 임대차 시작일을 확인해 대항력 성립 여부와 승계 가능액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 705호의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실제 배당액과 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 701호·705호 일괄매각 범위 확인. 현황상 두 호실을 하나의 마사지샵으로 사용하고 있으므로 각 전유부분 경계와 내부 구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득가로 판단. 최저가 190,000,000원에만 시선을 두지 말고 705호의 승계 가능 보증금을 더한 총 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 비교 보완. 공부상 의원·현황 마사지샵이라는 용도 특성상 동일 건물 또는 인근 유사 상업용 집합건물의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 일부 내부 확인이 불가능했던 만큼 인테리어 상태, 설비, 원상복구 비용을 현장 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 선순위 임차인의 미상 보증금이 먼저다
이 사건의 등기부만 보면 2020.06.19 북천안신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하므로 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 705호 이귀희입니다. 전입일이 2012.02.10으로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아, 대항력과 인수액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 190,000,000원을 그대로 취득원가로 놓고 싸다거나 비싸다고 판단해서는 안 됩니다. 동일 용도의 실거래 비교 수치도 없는 만큼 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 임차인 인수액이 열려 있는 물건이며, 705호의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 실제 입찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
