대전지방법원 2025타경12949. 천안시 서북구 쌍용동 일성아파트 101동 1층 101호입니다. 말소기준은 2014.09.25. 천안새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 현대카드·현대캐피탈· 한국자산관리공사·케이비캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하게 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 신건 최저가 156,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 161,166,666원보다는 낮고 최신 거래 164,000,000원보다도 낮습니다. 반면 2026.04 동일 면적 1층 거래가 155,000,000원이 확인됩니다. 이 물건도 1층이므로 평균가 할인만 보고 가격 메리트를 과대평가하기보다는 층 조건까지 함께 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 848 일성아파트 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.72㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·다용도실 · 15층 중 1층 |
| 현재 소유관계 | 전혜영 7분의 3 · 이승호 7분의 2 · 이아람 7분의 2 (2025.07.18. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안새마을금고 / 35,048,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 1992.11.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 15번 천안새마을금고 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 89,700,000원이고, 2019.10.07. 변경등기에는 채권최고액 129,600,000원이 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 4건의 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 현장과 현황조사 원본을 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 비교가 핵심
일성아파트 동일 면적 84.72㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 161,166,666원, 최신 거래는 2026.09의 164,000,000원입니다. 신건 최저가 156,000,000원은 최근 평균의 96.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.72㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 2026.09 | 84.72㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 84.72㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 161,166,666원 |
실거래 범위는 148,000,000원~172,000,000원이고, 신건 최저가 156,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 최근 평균보다는 낮지만 2026.04 동일 면적 1층 거래 155,000,000원과도 가까운 수준입니다. 따라서 권리 안전성은 높지만 신건 가격이 압도적으로 싼 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 천안새마을금고 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,516,719원 | 18,516,719원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,596,699원 | 17,596,699원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,663,612원 | 7,663,612원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 15,708,822원 | 15,708,822원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,830,148원 |
현재 회차 156,000,000원 가정에서는 채권자 배당액 149,185,852원, 부족액 0원, 소유자 잔여 3,830,148원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,984,000원으로 반영되어 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 149,185,852원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 26,933,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 51,542,972원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍용공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 1층 101호이며 사용승인일은 1992.11.23입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·난방·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트용지이며 공시지가는 1,058,000원/㎡입니다.
- 환금성. 570세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.09.25. 을구 15번 천안새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경금액 확인. 2019.10.07. 변경등기 채권최고액 129,600,000원과 예상배당표의 89,700,000원 사이 차이를 채권계산서로 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 1층 가격 비교. 동일 면적 2026.04 1층 거래 155,000,000원을 신건 최저가 156,000,000원과 함께 비교하세요.
- 최근 거래 기준. 최근 12개월 평균 161,166,666원과 최신 거래 164,000,000원을 중심으로 가격 상한을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1층 비교가 핵심
이 물건은 권리분석만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 156,000,000원이 최근 12개월 평균 161,166,666원의 96.8%여서 평균보다는 낮습니다.
다만 이 물건은 1층입니다. 동일 면적 1층이 2026.04에 155,000,000원에 거래된 기록이 있으므로, 최근 평균 대비 할인이라는 이유만으로 큰 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리 안전성은 강점, 신건 가격은 층별 실거래와 상태 확인이 승부처인 물건입니다.
