대전지방법원 2026타경600778. 대전 서구 변동의 통칭 ‘우미팰리스’ 5층 501호, 전유면적 64.055㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기현이며 2021년 2월 5일 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리만큼 여유롭지 않습니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 202,000,000원이고, 최신 실거래는 2023년 8월 204,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 204,000,000원으로, 현재 최저가는 그 가격의 99.0%입니다. 더구나 최근 거래가격은 이전 거래보다 24.4% 낮아진 추세라, 전체 평균 237,000,000원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600778 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 77-32 5층501호 · 도로명 대전광역시 서구 동서대로1006번길 85-13 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 전유면적 64.055㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김기현 · 2021.02.05 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 펜타어드밴스대부 / 15,944,189원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.02.25 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 139,400,000원이었고 2025.03.20 변경계약으로 127,600,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 설정된 나린파트너스대부의 근저당권과 전세권, 근저당권 이전·질권 관련 등기는 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 2.02억은 최근 거래 2.04억과 거의 같은 가격
통칭 ‘우미팰리스’는 총 8세대이며 2017.09.08 준공됐습니다. 대상 전유면적 64.055㎡와 면적이 일치하는 거래 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 64.06㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2022.08 | 64.44㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 204,000,000원 |
전체 평균은 237,000,000원이지만, 270,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 204,000,000원을 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최신 거래보다 2,000,000원 낮을 뿐이며, 최근 시세 대비 비율은 99.0%입니다. 동시에 최근 가격은 이전 거래 대비 -24.4% 추세를 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 139,400,000원 | 139,400,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사나린파트너스대부 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,972,000원 |
제시된 배당 시나리오에서는 신건 202,000,000원과 1회 유찰 161,600,000원까지 배당대상 채권 142,400,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 129,280,000원에서는 15,729,920원의 미배당이 발생합니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 변동 소재 봉산중학교 남서측 인근으로, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수설비와 공용승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 남서측 및 남동측으로 왕복 1차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 관련 지정이 있습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 거래표본. 총 8세대이고 확인된 거래는 2건으로, 가격 판단에 활용할 표본 수가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 237,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 204,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 24.4% 낮아진 흐름입니다. 단순히 전체 평균 대비 싸다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 조건은 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 202,000,000원, 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 제시되어 있으므로 회차별 가격과 최근 거래 204,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 2.02억은 최신 거래와 최근 12개월 평균 2.04억의 99.0%로 거의 같은 수준입니다. 여기에 거래 추세가 -24.4%이고 확인된 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 신건에서는 권리상 위험보다 가격과 실제 점유관계 확인이 더 중요한 판단 요소입니다.
