대전지방법원 2025타경12966. 천안시 동남구 북면 연춘리의 다세대주택, 연춘빌라(C) 전용 76.02㎡ 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 52,000,000원입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 흐름에서 핵심은 2017.01.03 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 현재 유효한 권리들 가운데 가장 앞선 권리로 말소기준이 되고, 이후 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 박성우 근저당권, 추가 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 박성우의 근저당권 채권최고액은 80,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 연춘리 123-12 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 76.02㎡ · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상윤 · 2005.01.05 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성우 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 등기상 다수의 가압류·압류가 존재하더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 당시 내부는 확인하지 못한 것으로 기재되어 있으므로 권리와 별개로 내부 상태 확인은 입찰 판단의 별도 변수입니다.
② 시세 비교 — 98.1%면 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
연춘빌라(C)는 8세대, 1994.09.22 준공된 다세대입니다. 대상 면적과 일치하는 76.02㎡ 거래 표본은 1건이며, 확인 거래는 2022.10 · 4층 · 53,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가 52,000,000원은 이 거래가의 98.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 76.02㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 평균 | 76.02㎡ | 1건 | 53,000,000원 |
최저가가 확인 거래보다 낮기는 하지만 비율은 98.1%입니다. 즉 현재 회차에서 확인 가능한 시세와의 가격 차이가 크지 않습니다. 특히 거래 표본이 1건뿐이어서 5,200만원을 충분히 할인된 가격으로 단정하기 어렵습니다. 권리분석은 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 112,480,000원 | 50,664,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 27,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 박성우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3-1번 가압류 청구금액 변경 | 28,003,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 52,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,336,000원과 서울보증보험 주식회사 가압류에 50,664,000원이 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 남지 않는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연춘리 마을회관 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 188,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 거래 표본. 연춘빌라(C)는 8세대이며 확인되는 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가는 확인 실거래의 98.1%로 가격 차이가 크지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있으므로 수리 상태와 실제 내부 현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 임차인 조사내역은 없으므로 현장 점유관계를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
- 가압류 변경등기 대조. 갑구 3-1은 2017.01.03 서울보증보험 가압류의 청구금액 변경등기이므로 등기부 원문과 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 할인은 얇다”
이 물건은 임차인도 없고 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 2017.01.03 가압류가 말소기준이 되고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체도 복잡하지 않습니다.
다만 가격을 보면 신건 최저가 52,000,000원은 확인 가능한 동일 면적 거래 53,000,000원의 98.1%입니다. 거래 표본도 1건뿐이라 이 정도 차이를 두고 충분히 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 내부 상태와 실제 거래가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
