대전지방법원 2026타경600892. 경매 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 현재는 장기간 방치된 상태로 조사됐습니다. 소유자는 이실자이고, 현재 말소기준권리는 2023.07.03. 설정된 주식회사강남파이낸스대부의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 24,000,000원의 전세권과 2026.05.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 자체보다 더 크게 봐야 할 부분은 가격 검증과 현황입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 452,865,660원이지만 비교 가능한 실거래가가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 건물은 외벽 벽돌마감, 창호 미마감 부분이 다수 존재하고 위생·급배수 설비 등도 장기간 방치로 주요 부대설비가 없거나 파손·노후된 상태로 조사됐습니다. 따라서 단순히 ‘인수 0원’만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 185-2 · 대전광역시 서구 대신1길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 장기간 방치 |
| 소유자 | 이실자 |
| 토지 | 대 245.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 452,865,660원 / 452,865,660원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강남파이낸스대부 / 269,169,715원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.03. 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사강남파이낸스대부, 채권최고액은 360,000,000원이며 채무자는 김영택입니다. 같은 날 접수된 을구 4번 전세권은 전세금 24,000,000원, 존속기간 2023.07.03.~2026.07.03.이고 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
과거 2013.03.15. 설정됐던 채권최고액 50,000,000원의 근저당권은 2014.09.24. 말소됐고, 2014.02.19. 개시됐던 별도 임의경매 역시 2014.08.06. 취하를 원인으로 2014.08.07. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리순위 판단은 그 과거 경매가 아니라 2023.07.03. 근저당권을 기준으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 452,865,660원이나 현재 최저가 452,865,660원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 토지 공시지가는 1,076,000원/㎡로 확인되지만 공시지가는 경매 대상 전체의 실제 거래시세와 같은 지표가 아니므로, 이를 근거로 가격 메리트를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
대신 회차별 구조는 명확합니다. 현재 회차는 감정가 100%인 452,865,660원이며, 1회 유찰 시 362,292,528원, 2회 유찰 시 289,834,022원으로 계산돼 있습니다. 그러나 가격이 내려가더라도 시장가 대비 할인율은 별도 실거래 검증 전까지 알 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 452,865,660원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 362,292,528원 | 27,579,567원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 289,834,022원 | 99,023,654원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 452,865,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,928,657원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,937,003원 |
현재 최저가 기준 계산에서는 근저당 360,000,000원과 전세금 24,000,000원이 모두 배당되고 소유자 교부 예상액 61,937,003원이 남습니다. 집행비용은 6,928,657원 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도마동 우체국 남서측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 245.2㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 재정비. 재정비촉진지구에 포함돼 있으며, 가축사육제한구역·상대보호구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,076,000원/㎡입니다. 다만 실제 경매 취득가치나 거래시세와 동일한 기준은 아닙니다.
- 건물 상태. 단독주택으로 이용됐으나 장기간 방치됐고, 창호 미마감 부분과 주요 부대설비의 부재·파손·노후가 조사됐습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 전입·점유 상태를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 보수 범위. 장기간 방치, 미마감 창호, 설비 파손·노후 상태를 직접 확인해 추가 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 유사 주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 전세권. 2023.07.03. 설정된 24,000,000원 전세권은 말소기준권리 후순위로 소멸 예정이지만 등기 말소 여부는 낙찰 전 최종 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 재정비촉진지구. 재정비촉진지구 지정 상태와 관련 계획이 실제 이용·개발에 미치는 영향을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현황·가격 검증이 먼저”
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.07.03. 강남파이낸스대부 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 소멸 예정이며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 현황과 가격입니다. 감정 이용상태가 장기간 방치된 단독주택이고, 창호 미마감 및 주요 설비의 부재·파손·노후가 확인됐으며 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가 452,865,660원이 시장 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여하기보다는, 점유·보수범위·제시외 건물·주변 실제 거래가격을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
