대전지방법원 2026타경600993. 월평동 더빅토리아 6층 602호입니다. 경매 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(아파트)으로 조사됐고, 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.09.04. 설정된 카카오뱅크 근저당권 185,064,000원입니다. 그 이후 삼성카드·현대카드·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·대전신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김인숙의 전입일은 2025.11.18.로 말소기준인 2023.09.04.보다 늦습니다. 따라서 등기 순서상 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 25-75 더빅토리아 6층 602호 · 도로명 대전광역시 서구 계룡로264번길 89 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용중 · 지하1층, 지상12층 중 6층 |
| 소유자 | 이진우 · 2021.04.29. 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 171,731,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 규모 / 준공 | 더빅토리아 · 22세대 · 2021.04.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 전입은 소멸형
2021.04.29. 설정됐던 대전동부새마을금고 근저당권 148,800,000원과 주식회사스카이도시개발 근저당권 37,350,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.04. 카카오뱅크 근저당권입니다. 이후의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인숙 | 2025.11.18. | 2026.08.20. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.08.20. 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 기준값을 크게 웃돈다
더빅토리아 실거래는 4건이며 전체 평균은 194,250,000원입니다. 다만 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원, 최근 가격 추세는 -1.3%입니다. 현재 최저가 321,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 166.3%로 산출됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 36.51㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 45.35㎡ | 11 | 196,000,000원 |
| 2023.06 | 52.51㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2021.09 | 52.51㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 321,000,000원 | 24,274,561원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,800,000원 | 87,575,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,440,000원 | 138,216,721원 | 0원 |
제시된 2회 유찰 시나리오 205,440,000원도 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 적어도 현재 제시된 회차 범위 안에서는 단순히 유찰됐다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 185,064,000원 | 185,064,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,059,452원 | 20,059,452원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 35,365,210원 | 35,365,210원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 9,891,899원 | 9,891,899원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 89,600,000원 | 65,325,439원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 339,980,561원 중 315,706,000원이 배당되고 24,274,561원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월평삼거리 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수·바닥난방·화재탐지·승강기·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 837,200원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 22세대이고 실거래는 4건입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0으로 나타납니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자 부재로 내부 상태는 집합건축물대장 내부 현황도면과 유사규모 아파트 조사·탐문을 토대로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 실질취득 321,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 166.3%입니다. 최신 거래도 190,000,000원이고 추세는 -1.3%입니다.
- 면적 차이 확인. 비교 실거래 면적과 대상 기준 면적 75.6767㎡가 매칭되지 않으므로 동일면적·동일용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 표기 확인. 경매 용도 표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 되어 있으므로 관련 공부 원본을 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 임차인 서류 확인. 김인숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.08.20. 접수돼 있으므로 매각물건명세서의 보증금·최우선변제 기재를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 실사가 완전하지 않았습니다. 실제 내부 상태에 따른 수선비 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.09.04. 카카오뱅크 근저당이고, 임차인 김인숙의 전입은 2025.11.18.로 후순위라 대항력이 없습니다. 가압류 4건도 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가와 실질취득 기준액은 321,000,000원, 최근 12개월 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 추세도 -1.3%입니다. 면적 매칭이 되지 않아 직접적인 동일물건 시세 비교에는 한계가 있지만, 현재 자료에서 “신건이 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 2회 유찰 시나리오의 205,440,000원조차 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 이 사건은 권리 인수보다 응찰가격·실거래 면적 적합성·환금성 검증이 핵심입니다.
