대전지방법원 2026타경601007. 대전 중구 대흥동 신영미소랑도시형생활주택 9층 907호입니다. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 잡힌 2024년 가압류가 아니라, 그보다 훨씬 앞선 2020.09.11 전입과 2020.09.17 확정일자·점유개시를 가진 임차인 천연지입니다. 말소기준은 2024.06.26 우리금융캐피탈 가압류이므로, 이 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖습니다.
임차보증금은 60,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 그러나 현 회차 매각가 45,000,000원에서는 집행비용 1,210,000원을 제외하고 임차인에게 43,790,000원만 배당되는 것으로 계산돼 16,210,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 “4,500만원짜리 경매물건”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 161-8 신영미소랑도시형생활주택 9층 907호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 14.6841㎡ |
| 소유자 | 추민경 (2020.09.23 매매, 거래가액 48,000,000원 · 2020.09.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천연지 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2013년 우리은행 근저당권은 2013.05.27 이미 말소됐고, 임명규의 전세권도 2015.03.26 말소됐습니다. 2021년 대전광역시 압류도 2021.06.16 해제·말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 실질적인 말소기준은 2024.06.26 우리금융캐피탈 가압류입니다.
중요한 것은 임차권등기 자체가 2024.09.30에 이뤄졌다는 점보다, 임차인 천연지의 전입일 2020.09.11, 점유개시일 2020.09.17, 확정일자 2020.09.17이 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 따라서 등기 순서만 보고 “임차권이 말소기준 뒤라 소멸한다”고 판단하면 안 됩니다. 배당 후 남는 임차보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천연지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.11 | 2020.09.17 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 싸지지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득비용도 같이 내려가는 일반 경매 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 45,000,000원 | 43,790,000원 | 16,210,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 36,000,000원 | 34,952,000원 | 25,048,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 28,800,000원 | 27,881,600원 | 32,118,400원 |
1회 유찰되면 매각가는 36,000,000원으로 내려가지만 인수액이 25,048,000원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가는 28,800,000원까지 내려가도 인수액은 32,118,400원으로 증가합니다. 결국 이 물건의 경제적 판단 기준은 보증금 60,000,000원 수준의 실질취득입니다. 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
신영미소랑 동일·유사 면적 거래 중 최근 12개월 표본은 5건이고 평균은 41,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 36,000,000원입니다. 현재 최저가 45,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%입니다. 즉 인수액을 전혀 고려하지 않아도 이미 최근 시세 평균보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.32㎡ | 6 | 36,000,000원 |
| 2025.11 | 14.68㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2025.11 | 14.89㎡ | 7 | 44,500,000원 |
| 2025.11 | 14.89㎡ | 8 | 44,500,000원 |
| 2025.10 | 15.32㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 41,800,000원 |
전체 7건 평균은 41,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 41,800,000원과 최신 거래 36,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 2.6%이고 하락 추세 수치는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가가 최근 평균보다 높고, 대항력 보증금 인수까지 반영하면 시세 대비 부담은 더 커집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,000원 |
| 1. 임차인 천연지 보증금 | 60,000,000원 | 43,790,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 32,102,020원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 천연지 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차보증금 60,000,000원 중 43,790,000원이 배당되고 16,210,000원이 남습니다. 신청채권자 천연지와 임차권자 천연지는 동일인으로 기재되어 있으므로, 두 60,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흥공원 남측 인근이며 각종 근린생활시설과 주상용 건물이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상9층 건물의 9층 907호이며, 위생·급배수·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 대로변, 동측 소로변에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 492.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 공시지가는 1,883,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 신영미소랑은 56세대이고 사용승인일은 2013.03.07입니다. 최근 거래가격 편차가 있어 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 최저가 45,000,000원만 보지 말고 대항력 보증금 60,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현 회차 16,210,000원, 1회 유찰 시 25,048,000원, 2회 유찰 시 32,118,400원으로 인수액이 커집니다.
- 임차관계 원본 확인. 천연지는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급관계·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일 2024.09.30만 보지 말고 전입일 2020.09.11과 점유개시·확정일자 2020.09.17을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 41,800,000원, 최신 거래 36,000,000원입니다. 현재 최저가부터 최근 평균의 107.7%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 표면상 최저가가 45,000,000원인 신건이지만, 가격 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 천연지의 보증금은 60,000,000원이고 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현 회차에서도 16,210,000원이 미배당돼 매수인이 인수하며, 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가면 인수액은 각각 25,048,000원, 32,118,400원으로 커집니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 41,800,000원, 최신 거래는 36,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 유찰 전략이 통하지 않는 대항력 인수형입니다. 권리의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 60,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 판단해야 하며, 현재 시세 대비 가격 메리트는 낮습니다.
