의정부지방법원 2025타경62343. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 106동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 335,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 114,905,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 284,666,666원의 40.4% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 오효정의 보증금 349,000,000원 주택임차권이 있고, 별도로 현황조사·매각물건명세서에는 최영희가 확인됩니다.
오효정은 전입일 2022.07.07, 확정일자 2023.02.16이며 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 114,905,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 2,408,670원을 먼저 제외한 뒤 112,496,330원이 배당되고, 부족분 236,503,670원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에 따르면 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 오효정과 관련한 실질 인수는 0원으로 해석합니다.
문제는 이 확약이 모든 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다. 최영희는 2024.07.01. 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최영희에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 오효정의 큰 보증금 문제가 확약으로 정리되더라도 이 별도 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 106동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 드레스룸, 현관 등) |
| 건물 | 2019.10.28. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이창규 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 114,905,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 388,077,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 별도
등기상 오효정 임차권은 말소기준으로 선언된 2024.12.27. 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 349,000,000원이고, 전입 2022.07.07·확정일자 2023.02.16로 확인됩니다. 배당표상 현재 회차에서 전액 회수하지 못해 룰상 236,503,670원이 매수인 인수로 남지만, 2026.05.21. 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영희 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 오효정 | 2022.07.07 | 2023.02.16 | 349,000,000원 | 대항력 | 우선변제 확약·실질 0원 |
| 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 2023.11.13. 임차권 경정 |
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 하락 추세도 확인
스타팰리스101동-110동 동일 면적대 실거래는 최근 12개월 6건의 평균이 284,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05. 280,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0% 흐름입니다. 따라서 전체 평균 290,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
현재 최저가 114,905,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 40.4%입니다. 오효정 관련 인수만 놓고 보면 확약으로 실질 0원이므로, 종전의 349,000,000원 임차보증금을 그대로 매수비용에 더해 비교할 사안은 아닙니다. 그러나 최영희의 미상 보증금이 별도이므로 현재 최저가만을 실질취득가로 단정하거나 단순히 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것도 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,408,670원 |
| 1. 임차인 오효정 보증금 | 349,000,000원 | 112,496,330원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 388,077,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 오효정 보증금 부족분 236,503,670원이 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 2026.05.21.자 확약에 따라 오효정은 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다. 최영희의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 다세대·연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 공원 및 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 무궁화로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북서측 도보 약10분 거리에 경의중앙선 풍산역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 드레스룸, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 2019.10.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택으로, 승강기·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 280,000,000원이며 최근 거래 구간은 이전 대비 -4.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최영희 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 오효정 임차권에는 2023.11.13. 경정등기가 있고, 계약일자는 2020.12.29·2021.02.18·2023.01.28로 경정돼 있습니다.
- 세금 우선순위 점검. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이 사건은 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다. 권리 외에도 현장 상태와 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 내부구조도는 건축물현황도·외부관찰·인근 탐문을 참고해 작성됐으므로 현장 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 큰 위험을 지웠지만, 남은 한 명이 핵심이다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 오효정의 보증금 349,000,000원입니다. 현재 최저가 배당기준으로는 236,503,670원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수 구조가 되지만, 2026.05.21.자 확약으로 오효정 관련 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 문제는 실질적으로 해소됩니다.
그렇다고 곧바로 ‘최저가 114,905,000원에 인수 0원’이라고 단정하면 안 됩니다. 최영희가 2024.07.01. 전입한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 오효정에 관한 확약은 이 별도 임차인에게 적용되지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균 284,666,666원 대비 최저가가 40.4%까지 낮아진 것은 분명하지만, 최근 시장도 -4.0% 흐름이고 이미 4회 유찰된 물건입니다. 주된 인수는 확약으로 정리됐고, 승부처는 확약 밖 최영희의 실제 보증금과 대항력 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
