의정부지방법원 2025타경62343. 고양시 일산동구 풍동 ‘스타팰리스’ 106동 301호, 전용 48.4249㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 오효정은 보증금 349,000,000원, 점유개시 2021.02.18, 주민등록 2022.07.07, 확정일자 2023.02.16을 갖추고 2023.10.24 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.12.27 동작세무서 압류이므로, 확약이 없다면 오효정의 미배당 보증금은 매수인에게 이어지는 구조입니다.
현재 최저가 234,500,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 4,083,000원을 뺀 230,417,000원이 오효정 보증금에 배당되고, 부족분은 118,583,000원입니다. 따라서 확약을 반영하지 않은 룰상 총 취득부담은 최저가와 인수액을 합친 353,083,000원으로, 보증금 349,000,000원에 집행비용 영향이 더해진 수준입니다. 낙찰가가 내려가더라도 오효정의 미배당액이 늘어 총부담이 약 3.52억~3.53억원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 원본 내용과 동일한 범위로 유효하게 적용되면 오효정 관련 인수액은 실질 0원*이 됩니다. 그러나 이 확약은 오효정 관련 잔존 청구에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 별도로 조사된 최영희의 미상 보증금까지 소멸시키는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제106동 제3층 제301호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.4249㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·드레스룸·현관 · 지상4층 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.10.28 · 스타팰리스101동-110동 87세대 |
| 소유자 | 이창규 (2021.01.26 매매, 2021.02.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 234,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 388,077,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임대주택 등기 | 2021.02.19 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 3.53억원짜리 인수형
등기상 말소기준은 2024.12.27 동작세무서 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 과천시 압류, 군포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 오효정의 임차권등기는 말소기준보다 1년 이상 앞서 있으므로 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 성명이 확인된 점유·임차인 2명
| 점유·임차인 | 전입·점유 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영희 | 전입 2024.07.01 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 확인 없음 | 금액 미상 위험 |
| 오효정 건물 전부 · 임차권등기 | 점유개시 2021.02.18 전입 2022.07.07 | 349,000,000원 확정 2023.02.16 | 대항력 있음 | 행사 가능 배당요구 확인 | HUG 확약 2026.05.21 제출 | 실질 0원* 룰상 118,583,000원 |
을구 1-2번은 2023.11.13 오효정 임차권의 계약일자와 확정일자를 경정한 등기로, 별도의 세 번째 임차인이 아닙니다. 경정 내용상 계약일자는 2020.12.29, 2021.02.18, 2023.01.28로 기재되고 확정일자는 2021.01.29와 2023.02.16으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 82.4%
스타팰리스101동-110동의 비교 가능한 전용 48.42~50.06㎡ 거래 중 최근 12개월 6건 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026.05 전용 48.42㎡ 4층의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 234,500,000원은 최근 평균의 82.4%, 최신 거래의 약 83.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
표면적인 가격 차이는 최근 평균보다 50,166,666원 낮은 수준입니다. 그러나 이 할인은 오효정 관련 확약이 완전하게 적용되고, 최영희의 임대차보증금 위험이 없는 것으로 확인될 때에만 의미가 있습니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 룰상 총부담 353,083,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 오히려 높습니다.
또한 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래군보다 4.0% 하락했습니다. 전체 12건 평균 290,583,333원보다 최근 평균을 우선해야 하며, 하락 추세에서 과거 고가 거래 316,000,000원~320,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,083,000원 | - |
| 1. 임차인 오효정 보증금 | 349,000,000원 | 230,417,000원 | 118,583,000원 확약 반영 시 실질 0원* |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 388,077,151원 | 0원 | 388,077,151원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 경우 오효정 배당 부족분은 룰상 더 커질 수 있지만, HUG 확약의 포기 범위가 그 잔존 청구 전부에 유효하다면 오효정 관련 실질 인수는 0원*입니다. 최영희 관련 금액은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 부담 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 오효정 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 70% | 234,500,000원 | 118,583,000원 | 353,083,000원 | 234,500,000원* |
| 3회 유찰 시 56% | 187,600,000원 | 164,826,400원 | 352,426,400원 | 187,600,000원* |
| 4회 유찰 시 44.8% | 150,080,000원 | 201,821,120원 | 351,901,120원 | 150,080,000원* |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 234,500,000원에서 150,080,000원까지 내려가도 오효정의 미배당 보증금이 118,583,000원에서 201,821,120원으로 늘어 룰상 총부담은 351,901,120원~353,083,000원에 머뭅니다. 즉 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 싸지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 오효정 인수는 0원*이 되어 매각가가 실질취득비용의 기준이 되지만, 최영희 위험은 모든 회차에서 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 다세대·연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 공원과 학교가 혼재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 무궁화로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 도보 약 10분 거리에 경의중앙선 풍산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.10.28 사용승인된 지상4층 철근콘크리트 공동주택으로 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 없어 내부를 직접 확인하지 못했고, 내부구조도는 건축물현황도와 외부관찰, 인근 탐문을 기초로 작성됐습니다.
- 환금성. 87세대 규모의 다세대 단지이고 최근 거래는 이어지지만, 최근 가격 추세가 -4.0%이며 경매 평균 유찰 4.4회·낙찰률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 2026.05.21 제출 확약서의 사건번호·물건 표시·잔존 보증금 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 조건을 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 최영희 임대차관계. 전입 2024.07.01의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 세대 전부·일부 점유 범위를 확인하세요.
- 세금 압류 3건. 동작세무서·과천시·군포시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 미배당 범위를 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.02.19 등록된 민간임대주택 등기의 현재 상태와 매각 후 말소·임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·결로·마감 상태, 실제 방 배치와 수리비를 현장 방문으로 재확인하세요.
- 관리비·점유 이전. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 매각 진행 상태. 2026.07.14 매각기일의 결과·변경 여부와 최신 매각물건명세서, 등기부 변동사항을 법원 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 확약은 큰 불을 껐지만, 모든 위험을 지운 것은 아니다
이 물건은 확약 하나로 경제성이 완전히 달라집니다. 확약을 배제하면 현재 최저가에 118,583,000원을 더한 353,083,000원이 룰상 총부담이어서 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 크게 웃돕니다. 유찰이 추가돼도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득은 약 3.52억~3.53억원에 고정되고, 가격 메리트가 없습니다.
반대로 HUG 확약이 원문 그대로 유효하면 오효정 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가 234,500,000원으로 내려갑니다. 최근 평균의 82.4%라는 가격 여지가 생기지만, 최영희의 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 상태에서는 그 차액을 안전마진으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 가격 -4.0%, 2회 유찰, 단지 평균 유찰 4.4회, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.
결론은 조건부입니다. 오효정 확약은 반드시 원본으로 확인하고, 확약 밖 최영희의 임대차관계를 해소한 뒤에만 가격을 평가해야 합니다. 주된 인수는 해소될 가능성이 높지만 미상 임차 위험이 남아 있으므로, 현재 단계에서는 권리 확인 전제의 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
* 실질 0원은 2026.05.21 주택도시보증공사 제출 확약서의 내용과 효력이 그대로 인정되고, 해당 잔존 임대차보증금반환청구권 전부에 적용되며 임차권등기 말소가 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약 밖 점유자 최영희의 보증금 등은 포함하지 않습니다.