대전지방법원 2026타경601070. 대전 대덕구 오정동의 4층 402호 다세대주택입니다. 권리분석의 기준점은 2010.02.01. 오정동새마을금고 근저당 13,000,000원입니다. 이후 2011년과 2017년에 같은 금융기관의 근저당이 추가됐고, 2026.05.29. 임의경매가 개시됐습니다. 세 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 한경옥이 402호에 전입해 있고 배당요구도 했습니다. 하지만 전입일 2021.03.30.은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 있더라도 매수인이 대항력 때문에 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 실제 배당액과 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 오정동 340-26 4층402호 · 도로명 대전광역시 대덕구 오정로41번길 16-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실 겸 주방, 욕실1, 현관, 발코니) |
| 소유자 | 김경섭 · 1993.06.16. 매매 원인, 1993.11.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,844,871원 |
| 경매채권자 | 대전대덕새마을금고(합병전 오정동새마을금고) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 1993.08.09 |
| 규모 참고 | 우당빌라가동 · 12세대 · 대상 면적 45.84㎡ |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 오정동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 13,000,000원이며, 뒤이어 설정된 을구 2번 13,000,000원과 을구 3번 6,500,000원도 모두 매각으로 소멸합니다. 2026년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 현재 분석대상 근저당의 채권최고액 합계는 32,500,000원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한경옥 | 402호 | 2021.03.30 | 미상 | 2026.08.07 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
한경옥의 전입일은 2021.03.30.로 2010.02.01. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.08.07.에 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위나 실제 배당액은 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 오정동새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 오정동새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 오정동새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,858,000원 |
현재 회차 69,000,000원 가정에서는 세 근저당 채권최고액 합계 32,500,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 34,858,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제로는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오정중학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 사용승인일은 1993.08.09입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8M 내외의 소로와 접합니다.
- 토지. 평지의 세장형 토지로 공동주택용 건물의 부지입니다. 토지면적은 425.1㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한경옥은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·배당순위를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 402호 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 69,000,000원, 1회 유찰 55,200,000원, 2회 유찰 44,160,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1993.08.09인 다세대주택이므로 내부 상태와 설비, 수선 필요 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 임차인 배당은 확인 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2010.02.01. 근저당이 말소기준이고, 임차인 한경옥의 전입은 2021.03.30.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 세 건의 근저당도 매각으로 소멸하며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계까지 완전히 닫힌 사건으로 보기는 어렵습니다. 권리승계 위험과 별개로 실제 배당액·최우선변제 여부를 확인해야 하고, 가격 측면 역시 권리의 단순함과 분리해 판단하는 것이 안전합니다.
