대전지방법원 2026타경601089. 세종특별자치시 장군면 평기리 169-5 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 농가주택으로 이용 중입니다. 토지는 646.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 차량 접근이 가능합니다. 현재 소유자는 황인출로, 2025.10.01 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.12.10 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 세종신용협동조합의 청구액은 218,809,459원입니다.
권리관계의 기준점은 2016.12.20 설정된 세종신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이고 2019.04.30 변경등기에는 264,000,000원이 기재되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권액 240,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 이후의 세무서 압류와 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601089 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 평기리 169-5 · 세종특별자치시 장군면 평기길 180-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 농가주택으로 이용중 |
| 토지 | 646.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1995.08.11 |
| 소유자 | 황인출 · 2025.12.10 소유권이전 · 2025.10.01 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 554,304,000원 / 554,304,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종신용협동조합 / 218,809,459원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.12.20 세종신용협동조합 근저당권입니다. 2026년의 세종세무서 압류, 세종서부농업협동조합·금산인삼농업협동조합·농업협동조합중앙회 가압류와 세종신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 554,304,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 554,304,000원의 신건 최저가가 주변 시세보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 가격 가점보다 현장 상태·제시외 건물·토지 이용조건·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 554,304,000원 | 0원 | 224,474,609원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 443,443,200원 | 0원 | 114,722,417원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 354,754,560원 | 0원 | 27,101,645원 |
제공된 회차 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가격에서도 채권자 총 청구액 321,886,351원이 모두 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 세 경우 모두 매수인 인수액과 채권자 미배당액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,943,040원 |
| 2. 근저당권 · 세종신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세종서부농업협동조합 | 5,922,755원 | 5,922,755원 |
| 4. 가압류 · 금산인삼농업협동조합 | 11,394,536원 | 11,394,536원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 64,569,060원 | 64,569,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,474,609원 |
집행비용은 제공된 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 농가주택으로 이용 중이며, 조적조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 세종특별자치시 장군면 대교리 대교리마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전·답·임야·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 646.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로각지(가)이며 공시지가는 354,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 적벽돌쌓기·몰탈위페인팅 등 마감, 하이샷시창호이며 기본적인 위생·전기·급배수·LPG가스공급설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2016.12.20 근저당권의 최초 채권최고액은 240,000,000원이고 2019.04.30 변경등기에는 264,000,000원이 기재되어 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 554,304,000원을 그대로 시세 기준으로 보지 말고 별도의 현장·시장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 적용 내용이 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 감정평가에는 임대관계 미상이 남아 있고, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건도 있습니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 554,304,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리보다 점유관계·제시외 건물 범위·토지 이용조건·가격 검증이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
