대전지방법원 2026타경601119. 세종시 대평동 해들마을6단지 제판매시설-2동 1층 B113호입니다. 사건 분류는 아파트로 표시되어 있지만, 주소는 판매시설동이고 감정평가 이용상태는 공실입니다. 등기부상 소유자는 이영희이며, 말소기준권리는 2018년 8월 20일 유구새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2026년 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 441,000,000원인 신건입니다. 예상배당에서는 집행비용 6,810,000원과 근저당 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 44,190,000원이 남는 구조로 계산돼 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 적혀 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임대차관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 668 해들마을6단지 제판매시설-2동 1층비113호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 사건 표기 · 판매시설-2동 1층 B113호 · 공실 |
| 대상 면적 | 46.0744㎡ |
| 소유자 | 이영희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 354,109,634원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018년 7월 12일 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2018년 8월 20일 이영희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 유구새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 데이터상 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2026년 1월 8일 근저당권자가 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 2026년 6월 5일 같은 회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 52.7% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
제공된 해들마을6단지 최근 실거래는 2026년 5월부터 9월까지 총 12건이고, 최근 12개월 평균은 837,500,000원, 최신 거래는 2026년 9월 750,000,000원입니다. 숫자상 최저매각가 441,000,000원은 최근 12개월 평균의 52.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 99.18㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 99.07㎡ | 15 | 890,000,000원 |
| 2026.08 | 99.18㎡ | 11 | 795,000,000원 |
| 2026.08 | 99.07㎡ | 20 | 950,000,000원 |
| 2026.08 | 99.18㎡ | 15 | 770,000,000원 |
| 2026.08 | 99.07㎡ | 22 | 900,000,000원 |
| 2026.07 | 99.18㎡ | 6 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 99.18㎡ | 5 | 760,000,000원 |
| 2026.06 | 99.07㎡ | 7 | 855,000,000원 |
| 2026.06 | 99.07㎡ | 28 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 99.07㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 99.07㎡ | 12 | 910,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 99.07~99.18㎡ | 12건 | 837,500,000원 |
하지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 대상 면적은 46.0744㎡인데 실거래 표본은 모두 99.07~99.18㎡이고, 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 더구나 경매 대상 주소는 판매시설-2동 1층 B113호입니다. 따라서 837,500,000원이나 750,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 적용해 “4.41억이면 절반값”이라고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 근저당 · 유구새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,190,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 44,190,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 441,000,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 42,939,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 112,511,360원 | 0원 |
유찰되면 근저당의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험은 같은 개념이 아닙니다. 1회 유찰 시 근저당 미배당은 42,939,200원, 2회 유찰 시 112,511,360원으로 계산되지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대평초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물로 2018년 6월 20일 사용승인됐으며, 본건은 1층 B113호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이고 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 비교대상 재확인. 제공 실거래는 99㎡대 아파트 거래이고 대상은 46.0744㎡ 판매시설동 호실입니다. 52.7% 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대차관계는 미상입니다. 현장 점유상태와 전입·사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.08.20 유구새마을금고 근저당이 말소기준이며 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2026.01.08 근저당권자가 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐고 같은 회사가 경매를 신청했습니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 낙찰 뒤 임대·사용 전까지의 관리비와 유지비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·관리비 내역을 입찰 전 직접 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 근저당이 말소기준이고, 제공된 예상배당과 회차 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 다만 가격 판단에는 큰 제약이 있습니다. 최근 실거래 12건의 평균 837,500,000원과 최신 750,000,000원은 모두 99㎡대 표본으로 대상 46.0744㎡와 면적이 맞지 않고, 대상 주소도 판매시설동입니다.
따라서 최저가 441,000,000원이 실거래 평균의 52.7%라는 숫자는 참고치일 뿐, 이 물건이 시세보다 저렴하다는 근거가 되지 못합니다. 결론은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 직접 비교 가능한 판매시설 호실의 시세를 확인하기 전까지 보류입니다.
