대전지방법원 2026타경601154. 죽동금성백조예미지 105동 2층 205호, 전용 84.9553㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박도현·윤은희 각 2분의 1 지분으로, 2018.08.27 매매를 원인으로 2019.01.22 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 463,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2021.05.21 설정된 대전중앙신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다.
그 뒤 2022.06.07 같은 대전중앙신용협동조합 명의로 432,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 신한카드주식회사·대전신용보증재단·주식회사 케이비국민카드의 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 존속 권리는 모두 말소기준권리 이후에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 죽동 688 죽동금성백조예미지 105동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9553㎡ · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2016.05.19 |
| 소유자 | 박도현 2분의 1 · 윤은희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 672,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중앙신용협동조합 / 200,495,319원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.05.21 을구 1번 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2022.06.07 추가 근저당권과 2025.11.20 이후의 가압류 3건, 2026.06.11 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2021.10.29 설정됐던 대원새마을금고 근저당권 360,000,000원은 2022.06.07 해지로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저가보다 높다
죽동금성백조예미지는 998세대, 사용승인일 2016.05.19 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 84.96㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 702,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 709,000,000원입니다. 현재 최저가 672,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 709,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 698,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 733,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 733,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 28 | 706,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 30 | 710,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 702,416,666원 |
최근 거래 범위는 670,000,000원~733,000,000원입니다. 현재 최저가 672,000,000원은 평균 702,416,666원 및 최신 거래 709,000,000원보다 낮지만, 최근 실거래 최저 670,000,000원보다는 높습니다. 따라서 최근 평균 대비 가격 우위는 확인되지만, 시장 최저거래보다 싸다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 672,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,120,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 432,000,000원 | 422,880,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,461,090원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대전신용보증재단 | 21,250,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,098,780원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 714,809,870원 중 예상 배당액은 662,880,000원이며 미배당액은 51,929,870원입니다. 이 시뮬레이션은 채권최고액·청구금액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 죽동 소재 죽동초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 점포겸용주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물이며 사용승인일은 2016.05.19입니다. 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,580,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 죽동금성백조예미지는 998세대이고, 제공된 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.05.21 대전중앙신용협동조합 근저당권이 기준이고, 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 인도 대상 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 최저가 672,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%지만 최근 최저거래 670,000,000원보다는 높습니다. 평균 수치 하나만으로 할인폭을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 층 차이 반영. 대상은 2층이고 최근 실거래 표본에는 2층 거래가 없으므로 층별 선호 차이를 응찰가 판단에 반영하세요.
- 배당표 해석. 신건 가격에서도 채권자 미배당액 51,929,870원이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 층까지 보고 결정”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.05.21 대전중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 672,000,000원도 최근 12개월 평균 702,416,666원의 95.7%로 평균보다 낮습니다.
다만 가격을 과대평가해서도 안 됩니다. 최근 동일 면적 거래 중 670,000,000원 사례가 있고, 대상은 2층인 반면 제공된 최근 거래 표본에는 2층이 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 안전하고 최근 평균보다 낮은 가격”이라는 장점은 분명하지만, 신건 단계에서 압도적인 할인 물건이라고 단정할 정도의 가격차는 확인되지 않습니다. 권리보다는 실제 점유관계와 2층의 시장가격을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 입찰가 결정의 핵심입니다.
