창원지방법원 2025타경149. 경상남도 함안군 군북면 사도리 1239에 있는 산업시설 관련 건물과 토지가 경매 대상입니다. 토지면적은 4,285.5㎡이고, 지목은 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 속합니다. 등기부상 소유자는 주식회사상아하이테크입니다. 해당 법인은 2019년 3월 25일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 주식회사상아트랙이 2021년 상호를 변경한 법인입니다.
권리분석의 출발점은 2019.03.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계 정리를 구분해야 합니다. 다수의 사업체·개인이 건물 일부 또는 전체를 점유하고 있어 명도 및 사용관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경149 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 사도리 1239 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 군북면 함안산단3길 22 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 산업시설 관련 건물 및 공장용지 |
| 토지면적 | 4,285.5㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 소유자 | 주식회사상아하이테크 (구 주식회사상아트랙) |
| 감정가 | 2,742,930,440원 |
| 최저매각가 | 1,920,051,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매 신청채권자 | 더블유엔2212유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 2,064,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.25 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 2,064,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도
2019년 3월 25일 농협은행 근저당권이 현재 유효한 권리들의 말소기준입니다. 이에 뒤따르는 김도연·김두하의 근저당권과 함안군·국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 부산은행 근저당권 및 종전 경매·압류등기 중 말소된 권리들은 현재 인수대상에 포함하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서상 11건의 임차·점유관계가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않으므로 조사상 실제 점유·사용 주체는 11명·법인으로 구분됩니다. 다만 동일 공간을 사용하는 관계가 있고, 일부는 점유 범위가 확정되지 않았습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보암금속 대표자 심창영 |
제시건물(가) 대부분 | 2022.05.13 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 대유테크 대표자 황성윤 |
점유 범위 미상 | 2022.08.23 | 1,000 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 와이제이솔라(주) | 제시건물(가)~(라) 각 지붕 위 · 태양광설비 | 미상 | 미상 차임 기재액 25,000 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이은지 | 제시건물(가) 내 사무실 일부 | 2022.03.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 월드이노테크 주식회사 대표자 심창영 |
제시건물(가) 내 사무실 · 종물·부합물 | 2020.11.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)우수정밀 대표자 진춘근 |
점유 범위 미상 | 2023.02.20 | 1,000 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 심상욱 | 제시건물(나) 전부 | 2020.10.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김성룡(에스제이테크) | 제시건물(다) 대부분 | 2022.05.20 | 2,200 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 허종필(모든테크) | 제시건물(다) 내 일부 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이종명(서경정밀) | 제시건물(라) 전부 | 미상 | 2,500 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김용재 | 제시건물(라) 전부 | 2024.03.20 | 2,500 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
보증금·차임은 조사상 기재 수치를 표시한 것으로, 금액 단위와 차임 지급주기는 원문 계약서에서 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 없음 표시는 말소기준권리 이후 신고된 점유관계에 대한 조사상 판단이며, 개별 사업자등록·점유 및 사용관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 1회 유찰, 시세 메리트는 미확정
감정가는 2,742,930,440원이며 현재 최저매각가는 1,920,051,000원입니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 70%로 내려온 상태입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 이를 실제 시장가치 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 1,920,051,000원 | 515,549,510원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,344,035,700원 | 1,085,804,657원 |
| 3회 유찰 시 | 약 34% | 940,824,989원 | 1,484,983,261원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오를 기준으로 하며, 실제 유찰·재매각 여부와 입찰 조건은 법원의 기일별 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족액으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.
향후 추가 유찰이 발생하면 입찰 최저가는 낮아질 수 있습니다. 그러나 점유관계가 정리되지 않거나 별도 설비·사용권 문제가 남아 있다면 낙찰가 하락만큼 실질취득 비용이 줄어든다고 보장할 수 없습니다. 가격 하락과 권리 위험 해소는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,920,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,600,510원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,064,000,000원 | 1,898,450,490원 |
| 2. 근저당 · 김도연 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김두하 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 1,920,051,000원에서 추정 집행비용 21,600,510원을 차감하면 농협은행 근저당권에 1,898,450,490원이 배당되는 계산입니다. 농협은행의 채권최고액 전액에도 미치지 못하므로 후순위 근저당권자인 김도연과 김두하에게 돌아갈 금액은 없습니다.
채권최고액 기준 채권 합계는 2,414,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 1,898,450,490원이며 총 미배당액은 515,549,510원입니다. 소유자에게 교부될 잔여금도 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (토지이용 현황 기준)
- 토지 규모. 토지면적은 4,285.5㎡이고 지목은 공장용지입니다. 산업시설 이용을 전제로 한 토지·건물 일괄 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 매수 예정 업종의 입주 가능 여부와 산업단지 관리 규정을 확인해야 합니다.
- 지형. 평지이고 가로장방형 토지로 조사되어 있습니다. 실제 시설 활용 가능성은 건물 배치와 현장 상태에 따라 달라집니다.
- 도로. 중로각지에 해당하며 폭 20m~25m의 중로1류 도로와 접합니다. 대형 차량 출입, 적재 공간과 진출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 공시지가. ㎡당 266,100원입니다. 공시지가는 실거래 시세가 아니므로 이를 낙찰 적정가로 직접 적용해서는 안 됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 공공시설구역과 접합니다. 산업시설구역 및 지구단위계획의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업시설은 업종 적합성, 입주 가능 여부, 건물 상태, 기존 점유자의 명도 가능성 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 부동산보다 매수 대상이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.03.25 농협은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서로 최종 대조합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 와이제이솔라와 이종명의 실제 계약일, 사업자등록·점유 개시 시점, 보증금 및 권리 존속 여부를 확인합니다.
- 태양광설비 조사. 지붕 임대차계약, 설비 소유권, 시설물 철거·원상회복 조건과 사용계약 승계 여부를 확인합니다.
- 중복 점유 정리. 제시건물(라)의 이종명·김용재 점유관계를 구분하고, 각 건물별 실제 사용 범위와 명도 협의 가능성을 확인합니다.
- 심상욱 관계 확인. 점유자 심상욱이 근저당권의 채무자로도 기재된 사정을 검토하고 임대차계약의 실재 여부와 점유 경위를 확인합니다.
- 체납 세금 조사. 함안군과 국의 압류 이력이 있으며, 특히 현재 남아 있는 2022년 압류 관련 조세채권과 당해세 여부를 확인합니다. 조세채권은 배당순위와 예상배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 산업단지 입주 가능성. 산업시설구역의 입주 자격, 업종 제한, 관련 승인·신고 및 토지·건물 사용 제한을 확인합니다.
- 건물·설비 실사. 제시건물(가)~(라)의 사용 현황, 종물·부합물과 태양광설비의 매각 포함 여부를 확인합니다.
- 관리·운영 비용. 미납 공과금, 설비 유지비, 폐기물·시설물 처리 비용, 명도 비용 등 낙찰대금 외 지출 가능성을 조사합니다.
- 시세 재검증. 산업단지 내 비교 가능한 공장·토지 거래와 대상 건물의 상태를 반영한 감정가격을 검토한 뒤 입찰 상한을 결정합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 확인합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 “무엇을 인수하는가”
이 사건은 권리 소멸 구조와 실제 취득 위험이 서로 다른 물건입니다. 2019년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 점은 비교적 명확합니다. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액 515,549,510원도 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다.
반면 조사된 임차·점유관계는 11건이며, 그중 2건은 대항력 가능·미상입니다. 특히 태양광설비의 지붕 사용관계, 일부 건물의 중복 점유, 심상욱의 채무자·점유자 관계는 계약 원본과 현장조사 없이는 단정하기 어렵습니다. 배당표상 인수액이 0원이라도 이러한 불확실성은 그대로 남습니다.
가격 역시 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 데다 산업시설 특유의 활용 제한과 점유 정리 비용을 고려해야 하기 때문입니다.
결론적으로 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류가 필요한 물건입니다. 선순위 점유·사용권과 설비 소유관계를 해소하고, 실질취득액과 시장가치를 검증한 뒤에야 최저가 1,920,051,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수 위험의 확정과 실제 사용 가능성입니다.
