창원지방법원 2025타경149. 경상남도 함안군 군북면 사도리 1239, 도로명 함안산단3길 22의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 4,285.5㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사상아하이테크이고, 2019.03.25 임의경매 매각으로 주식회사상아트랙 명의의 소유권이전이 이뤄진 뒤 상호가 변경됐습니다.
이번 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 2,064,000,000원의 근저당입니다. 그 뒤 김도연 200,000,000원, 김두하 150,000,000원의 근저당과 함안군·국의 압류, 2025.01.21 경매개시결정이 이어집니다. 등기 흐름 자체는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 형태지만, 이 물건은 주거용 단일 점유가 아니라 여러 업체와 개인이 건물·사무실·지붕 등을 나눠 점유하고 있어 명도와 실제 임대차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경149 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 사도리 1239 · 경상남도 함안군 군북면 함안산단3길 22 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 4,285.5㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사상아하이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,742,930,440원 / 1,920,051,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,064,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 공시지가 | 266,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 농협은행 근저당
2014년 부산은행 근저당과 당시의 가압류·압류·경매개시 등기는 2019.03.25 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2019.03.25 설정된 을구 3번 농협은행주식회사 근저당 2,064,000,000원입니다. 이후 등기된 김도연·김두하의 근저당과 함안군·국의 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 실제 확인 포인트가 많은 물건
점유·임차 조사에는 총 11건이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 각 점유자를 개별적으로 봐야 합니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 2019.03.25 말소기준 이후라 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 와이제이솔라(주), 이종명(서경정밀)은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보암금속(대표자:심창영) | 제시건물(가) 대부분 | 2022.05.13 | 3,000 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대유테크(대표자:황성윤) | 미상(본건2의 별지 점유관계조사서 기타란2 참조) | 2022.08.23 | 1,000 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 와이제이솔라(주) | 제시건물(가)~(라) 각 지붕 위 · 태양광설비 | 미상 | 미상 / 25,000 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이은지 | 제시건물(가) 내 사무실 일부 | 2022.03.18 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 월드이노테크 주식회사(대표자:심창영) | 제시건물(가) 내 사무실(종물,부합물) | 2020.11.19 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)우수정밀(대표자:진춘근) | 미상(본건3의 별지 점유관계조사서 기타란2 참조) | 2023.02.20 | 1,000 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상욱 | 제시건물(나) 전부 | 2020.10.13 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성룡(에스제이테크) | 제시건물(다) 대부분 | 2022.05.20 | 2,200 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허종필(모든테크) | 제시건물(다) 내 일부 | 2023.02.20 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종명(서경정밀) | 제시건물(라) 전부 | 미상 | 2,500 / - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용재 | 제시건물(라) 전부 | 2024.03.20 | 2,500 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·차임은 조사에 기재된 숫자를 그대로 표시했습니다. 전입일·보증금·확정일자 또는 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자는 현장 및 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 현재 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가 2,742,930,440원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,920,051,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,344,035,700원(49%), 3회 유찰 시 940,824,989원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 공장용지·공업용 토지와 여러 점유자가 결합된 기타 + 토지 유형입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 응찰 판단은 점유관계와 태양광설비 사용관계, 토지·건물의 실제 이용상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,920,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,600,510원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,064,000,000원 | 1,898,450,490원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김도연 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 김두하 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권 합계는 2,414,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 1,898,450,490원, 미배당은 515,549,510원입니다. 농협은행 근저당부터 전액 충족되지 않아 김도연·김두하 근저당에는 배당이 없는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용조건 메모
- 토지. 면적 4,285.5㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방 형태이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 포함됩니다.
- 산업단지. 일반산업단지·산업시설구역에 포함되고 공공시설구역에 접합니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 266,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 와이제이솔라(주) 확인. 제시건물(가)~(라) 지붕 위 태양광설비의 설치·사용관계와 보증금, 전입 또는 사업자등록 관련 기준일을 확인해야 합니다.
- 이종명(서경정밀) 확인. 제시건물(라) 전부 점유, 보증금 2,500 기재이나 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 심상욱 관계 확인. 제시건물(나) 전부 점유자이면서 등기부상 근저당 채무자와 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 계약 원인을 대조해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 점유·임차 조사 11건으로 각 건물·사무실·지붕의 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하지 말고 실제 이용상태·점유비용과 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 점유관계조사서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유가 어려운 물건”
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.03.25 농협은행 근저당이고, 이후의 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부 바깥에 있습니다. 11건의 점유·임차 조사, 그중 대항력 가능·미상 2건, 태양광설비 사용관계, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 등기부상 채무자와 동일한 심상욱의 점유가 한꺼번에 존재합니다. 감정가에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실보다 먼저 확인해야 할 것은 누가 어디를 어떤 근거로 점유하고 있는지입니다. 이 물건은 “등기상 소멸 구조”와 “현실 점유관계”를 분리해서 봐야 합니다.
