창원지방법원 2025타경165. 현재 소유자는 세다상생홀딩스주식회사이며, 2023년 9월 8일 소유권을 취득한 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당, 창원시 압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 농협은행 및 무학신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
권리 흐름만 놓고 보면 대항력 임차인이나 낙찰자가 인수할 등기권리는 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 기호(1)·(2)가 모두 주차장으로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각, 일부 주차면의 작업실·폐자재보관소 이용, 차량차단기·인식기 설치, 이동통신 중계기 설치와 일부 자재·중계기의 매각 제외가 기재돼 있습니다. 아파트처럼 가격만 비교해 접근할 수 있는 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 4층401호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 현동7길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 기호(1),(2) 모두 주차장으로 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상5층 · 제4층 401호 및 제5층 501호 · 사용승인일 2016.01.13 |
| 소유자 | 세다상생홀딩스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,232,000,000원 / 144,943,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,053,161,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준은 2023.09.08 부산은행 근저당권 1,320,000,000원이며, 2023.09.26 부산은행의 추가 근저당 110,000,000원, 2025.01.15 창원시 압류, 2025.02.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰됐다고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,232,000,000원, 현재 최저매각가는 144,943,000원입니다. 현재 시나리오의 비율은 감정가의 11.76%이고 이미 6회 유찰됐습니다.
하지만 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 주차장으로 이용되는 집합건물입니다. 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가가 시장보다 낮은지 확인할 근거가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 6회의 반복 유찰 자체가 현재 가격과 물건의 용도·환금성에 대해 시장이 보수적으로 반응해 왔다는 중요한 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,829,202원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 142,113,798원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 채권액 1,430,000,000원 중 142,113,798원이 배당되고, 미배당은 1,287,886,202원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1),(2) 모두 주차장으로 이용 중입니다. 일부 주차면은 작업실 및 폐자재보관소 등으로 이용되고 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며, 작업실·폐자재보관소 등의 자재와 일부 벽면에 설치된 이동통신 중계기는 매각에서 제외됩니다.
- 위치. 창원시 마산합포구 현동 소재 현동행정복지센터 남동측 도로월편에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형이고, 4면이 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,050.8㎡ · 지목 주차장 · 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 중로3류에 접합니다.
- 건물. 지하1층/지상5층 건물로 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 현황조사 당시 목록1·2 통합 관리비 약 6,500만원 연체. 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제4층 401호와 제5층 501호 및 목록1·2의 일괄매각 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물품 확인. 작업실·폐자재보관소 등의 자재와 이동통신 중계기는 매각에서 제외돼 있으므로 인도 시 경계를 명확히 확인해야 합니다.
- 주차장 운영상태 확인. 차량차단기·인식기 설치 상태와 실제 주차장 이용방식, 일부 주차면의 작업실·폐자재보관소 사용상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 주차장 용도의 이용성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 용도와 현장을 먼저 본다”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정가 1,232,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 144,943,000원까지 내려온 배경을 단순히 ‘큰 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
기호(1)·(2)가 모두 주차장으로 이용되고 있고, 일부 주차면의 다른 용도 이용, 매각 제외 자재와 이동통신 중계기, 현황조사 당시 약 6,500만원 관리비 연체가 함께 확인됩니다. 실거래 시세 비교도 없이 감정가 대비 하락률만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격·용도·관리비·환금성은 보수적으로 봐야 하는 6회 유찰 물건입니다.
