창원지방법원 2025타경165. 경남 창원시 마산합포구 현동 415의 집합건물로, 감정평가상 제4층 제401호와 제5층 제501호가 모두 주차장으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 일부 주차면은 작업실 및 폐자재보관소 등으로 이용 중이며 그 자재는 매각에서 제외됩니다. 일부 벽면의 이동통신 중계기도 매각 제외 대상입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.08. 부산은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 부산은행의 추가 근저당, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 실질적인 검토 포인트는 권리 인수보다 용도·환금성·연체 관리비·일괄매각 범위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 4층401호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 현동7길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 주차장 이용 · 철골철근콘크리트합성구조 · 지하1층/지상5층 |
| 사용승인일 | 2016.01.13 |
| 소유자 | 세다상생홀딩스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,232,000,000원 / 101,460,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,053,161,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2016.02.05. 농협은행주식회사 근저당권과 2021.06.28. 무학신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 세다상생홀딩스주식회사는 2023.09.08. 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.09.26. 부산은행의 채권최고액 110,000,000원 추가 근저당, 2025.01.15. 창원시 압류, 2025.02.11. 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 8.24%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 101,460,000원으로 감정가 1,232,000,000원의 8.24% 수준입니다. 이미 7회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만을 근거로 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 101,460,000원 | 99,239,560원 | 1,330,760,440원 |
| 8회 유찰 시 | 71,022,000원 | 69,343,604원 | 1,360,656,396원 |
| 9회 유찰 시 | 49,715,400원 | 48,420,523원 | 1,381,579,477원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 71,022,000원, 49,715,400원으로 낮아지지만, 채권최고액 기준 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,440원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 99,239,560원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,430,000,000원이며 현재 최저가 가정 시 채권자 배당은 99,239,560원, 미배당은 1,330,760,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 현동행정복지센터 남동측 도로 월편에 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제4층 401호와 제5층 501호가 모두 주차장으로 이용되고 있으며, 토지도 주차장 관련 시설 부지로 이용됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형이며 4면이 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구에 포함되며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,050.8㎡, 공시지가 1,025,000원/㎡, 지목은 주차장입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕, 외벽 복합판넬마감, 바닥 에폭시바닥 마감이며 승강기·급배수·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 401호와 관련 목록의 정확한 매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 일부 주차면의 작업실·폐자재보관소 자재와 일부 벽면의 이동통신 중계기는 매각 제외 대상입니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 목록 1·2를 통합한 관리비가 2025년 2월말까지 약 65,000,000원 연체된 것으로 조사됐습니다. 최신 연체액과 각 물건별 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 사용자·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 101,460,000원이 감정가의 8.24%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주차장 용도의 실제 거래가격과 수익성·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2023.09.08. 부산은행 근저당과 후순위 권리, 공동담보 및 일부소멸 부기 내용을 최신 등기부와 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,232,000,000원에서 최저가 101,460,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 권리분석상 매수인 인수액도 0원이라 표면적으로는 단순합니다. 그러나 실제 이용은 주차장이고, 일부 공간의 별도 사용과 매각 제외 물건이 있으며, 목록 1·2 통합 관리비도 2025년 2월말까지 약 65,000,000원 연체된 것으로 조사됐습니다.
또한 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “감정가 대비 할인율”이 아니라 일괄매각 범위 → 실제 점유·사용상태 → 관리비 → 주차장 용도의 거래·환금성 → 권리 원본 대조가 되어야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 7회 유찰 자체가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
