울산지방법원 2025타경12926. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 9층 909호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.12.19. 전입·점유를 시작한 임경지의 임차권과 2024.10.16. 울산세무서장 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 배당에서 보증금 155,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 2026.07.22. 채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 리포트에서는 임경지 임차권에 관한 매수인 인수를 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효력은 임경지 임차권에 한정되며, 본 자료상 실제 임차인은 1명으로 다른 임차인의 별도 인수위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 9층 909호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택 · 전용면적 기준 40.3282㎡ |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.16. 갑구 7번 압류 · 권리자 국 · 처분청 울산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꾼다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차권등기일 2025.01.08. 자체가 아니라 전입·점유 개시일 2022.12.19.입니다. 임경지는 2022.11.22. 확정일자를 받고 2022.12.19. 주민등록 및 점유를 시작해, 2024.10.16. 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 有·우선변제권 有 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임경지 | 건물의 전유부분 전부 | 155,000,000원 | 2022.12.19. / 2022.11.22. | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
태화강더뷰는 195세대, 2017.06.21. 준공이며 대상 면적은 40.3282㎡입니다. 시세 자료에 잡힌 동일 면적대 거래는 2건으로, 2024.05. 13층 170,000,000원, 2024.10. 18층 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 40.33㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 40.33㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 40.33㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근12개월 평균 165,000,000원의 97.6%입니다. 평균만 보면 소폭 아래지만, 최신 거래인 2024.10.의 160,000,000원보다는 높은 가격입니다. 따라서 “경매니까 시세보다 확실히 싸다”라고 보기는 어렵습니다. 특히 거래 표본이 2건뿐이고 최신 실거래도 2024.10.이므로, 평균 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 임경지 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 2,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 161,000,000원에서는 임차인 보증금 155,000,000원이 전액 배당되는 계산으로, 매수인 인수액은 확약을 고려하지 않아도 0원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 28,803,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 54,202,560원 | 0원* |
* 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 해당 임차인에게 적용한 실질 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 방·거실·주방·욕실 등의 구조로 평가됐습니다.
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 번영교 남동측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉되며, 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하3층·지상20층 철근콘크리트구조 건물의 9층이며, 승강기·지하주차장·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현장확인. 감정 과정에서 수차례 방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 공부·유사물건·인근 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 임경지 임차권에 정확히 대응하는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약은 임경지 임차권에 한정되므로, 매각 이후 을구 1번 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인이 핵심입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에서는 임차인 155,000,000원이 전액 배당되지만, 당해세 등 실제 배당순위 변동 요소는 매각기일까지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 161,000,000원은 최신 실거래 160,000,000원보다 높고 최근12개월 평균 165,000,000원의 97.6%입니다. 신건 단계의 가격 메리트는 제한적입니다.
- 유찰 이력 반영. 태화강더뷰 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 현재 0회 유찰이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 호실의 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 유형입니다. 실제로 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
남는 핵심은 가격입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 161,000,000원이고, 이는 최근12개월 평균 165,000,000원의 97.6%이지만 최신 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 리스크가 확약으로 완화됐다는 점과, 신건 가격의 할인 폭이 크지 않다는 점을 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
