울산지방법원 2025타경13079. 울산 남구 신정동 그린뜰 3층 301호, 전유면적 84.8263㎡ 전부를 사용하는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 230,000,000원이 아닙니다. 임차권자 윤나리는 2021.02.08 전입·점유했고, 확정일자는 2021.01.05입니다. 반면 말소기준인 김주은 근저당은 2021.08.23 설정됐습니다. 따라서 윤나리의 전입이 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 확인됩니다.
보증금은 240,000,000원입니다. 현재 최저가 230,000,000원 가정에서는 집행비용 4,020,000원을 먼저 제외한 뒤 윤나리에게 225,980,000원이 배당되고, 남는 14,020,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 경매대금 230,000,000원만 보고 가격을 판단할 수 없고, 실질적으로는 230,000,000원 + 14,020,000원 = 244,020,000원을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 3층 301호 · 울산광역시 남구 중앙로230번길 18 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 84.8263㎡ · 지하1층/지상14층 중 3층 |
| 소유자 | 정호점 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤나리 / 240,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.08.23 김주은 근저당권 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 신탁·압류·강제경매 등은 이미 말소된 내역이 다수 있고, 현재 매각에서 핵심이 되는 기준권리는 2021.08.23 김주은의 근저당권입니다. 이후 남아 있는 국세·지방세 압류, 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 배당과 인수를 함께 봐야 한다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤나리 | 건물 3층 301호 84.8263㎡ 전부 · 주거 | 240,000,000원 | 2021.02.08 / 2021.01.05 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
윤나리는 2026.03.04 배당요구를 했고, 2026.09.02에는 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 기입됐습니다. 신청채권자도 윤나리이며 청구액 역시 240,000,000원입니다. 자료에는 동일인이 등기부상 권리관계인과 겹친다는 사유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 실제 법률관계는 임대차계약·점유·보증금 지급 자료와 집행기록을 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
그린뜰 동일 면적 84.83㎡ 거래는 5건입니다. 전체 평균은 187,802,000원이지만 2021년 250,000,000원 거래와 과거 저가 거래가 함께 섞여 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월에는 2026.06 거래 1건, 219,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2024.10 | 84.83㎡ | 2 | 151,390,000원 |
| 2024.06 | 84.83㎡ | 2 | 148,620,000원 |
| 2024.05 | 84.83㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 84.83㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.83㎡ | 5건 | 187,802,000원 |
최저가 230,000,000원 자체만 놓고도 최근 거래 219,000,000원의 105.0%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 인수 14,020,000원을 합친 현재 회차 실질취득 244,020,000원은 최신 거래보다 25,020,000원, 약 11.4% 높습니다. 최근 거래가 이전 거래군보다 21.7% 상승한 흐름이지만, 최근 12개월 표본은 1건뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 윤나리 보증금 | 240,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 근저당 · 김주은 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 103,408,813원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤나리 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 윤나리 보증금 미배당액은 14,020,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰 효과가 제한적
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 230,000,000원 | 14,020,000원 | 244,020,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 59,376,000원 | 243,376,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 95,660,800원 | 242,860,800원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰돼 최저매각가가 147,200,000원까지 내려가도 인수액은 95,660,800원으로 커져 총 부담은 242,860,800원입니다. 현재 회차 244,020,000원과의 차이는 1,159,200원에 불과합니다. 즉 일반 경매처럼 “유찰되면 싸진다”는 논리가 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 전유면적은 84.8263㎡입니다.
- 입지. 울산중앙초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공 및 업무시설·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택가입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물이며 승강기·도시가스난방·소방시설·주차장설비 등이 있습니다.
- 도로·규제. 북측 약 6m 포장도로에 접하고 준주거지역이며, 소로3류·가축사육제한구역·학교 절대·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 거래표본. 그린뜰은 17세대이고 동일 면적 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 배당기일 전 세금·집행비용·교부청구가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 윤나리가 임차권자이면서 이 사건 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·집행기록을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 회차는 244,020,000원, 1회 유찰은 243,376,000원, 2회 유찰은 242,860,800원으로 계산됩니다.
- 최근 시세 표본 주의. 최신 거래는 2026.06 219,000,000원이지만 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 2024.11.20 말소된 이력이 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 사건은 겉으로 보면 신건 최저가 230,000,000원의 오피스텔이지만, 실제 가격 구조는 다릅니다. 대항력 있는 임차인 윤나리의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 배당으로 회수하지 못한 금액이 매수인에게 남습니다. 현재 회차 실질취득은 244,020,000원으로 최근 거래 219,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 뒤에도 실질취득 243,376,000원, 2회 유찰 뒤에도 242,860,800원으로 계산돼 총 부담이 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 얼마나 낮아졌는지보다, 보증금 미배당액까지 합친 실질취득이 얼마인지를 끝까지 추적해야 하는 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
