울산지방법원 2025타경13137. 전하동 우진빌라1단지 가동 2층 202호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강명공·강명식·강명진·강명철 각 4분의 1 공유이며, 2025년 8월 2일 상속을 원인으로 2025년 10월 21일 소유권이 이전됐습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 32,674,175원입니다.
말소기준은 2021년 3월 25일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 108,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 72,000,000원에 매각되면 집행비용을 제외한 70,304,000원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당 37,696,000원이 남지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 543-1 우진빌라1단지 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 강명공·강명식·강명진·강명철 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 32,674,175원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 배당상 매수인 인수 0원
1998년 현대할부금융주식회사 가압류 16,400,000원은 2002년 해제로 말소됐고, 1993년 한국주택은행 근저당권 32,500,000원도 2007년 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.03.25 한국주택금융공사 근저당권 108,000,000원이며, 데이터상 이 근저당권과 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 산정 없음 |
보증금·전입일·확정일자 등 구체적인 임차 정보가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 실제 점유자가 있다면 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 통해 대항력 가능성을 따로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래보다 높다
우진1단지는 총 15세대, 1993년 5월 31일 준공입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2025년 12월 전용 67.01㎡ 3층의 57,000,000원 1건입니다. 본건의 전용면적은 55.79㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않기 때문에 동일 면적 직접 비교로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.01㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 57,000,000원 |
현재 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 126.3%입니다. 즉 확인된 최근 거래보다 15,000,000원 높습니다. 표본 면적이 다르다는 한계는 있지만, 적어도 현재 데이터만으로는 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 108,000,000원 | 70,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 37,696,000원이며, 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 37,696,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 51,836,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 63,149,440원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 최저가 57,600,000원이 최근 12개월 확인 거래 57,000,000원에 가까워집니다. 다만 거래 면적이 본건과 다르고 표본도 1건이므로, 단순히 같은 가격대라는 이유만으로 적정가라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 일부 필지는 소로2류·소로3류 도로와 접합 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 우진1단지는 15세대, 1993년 준공이며 최근 확인 거래가 1건뿐이라 거래량이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 72,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 126.3%입니다. 현재 데이터만으로는 가격 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 면적 차이. 최근 거래는 전용 67.01㎡, 본건은 55.79㎡입니다. 동일 면적 비교가 아니므로 거래가를 그대로 본건 시세로 대입하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 금지사항등기. 2021.03.25 한국주택금융공사 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 존재합니다. 매각 후 처리관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공유상속 구조. 현재 소유자가 4명 공유로 등기되어 있으므로 명도·인도 협의 시 실제 점유자와 이해관계인을 구분해 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 사건은 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡히고, 말소기준권리도 한국주택금융공사 근저당 1건으로 비교적 선명합니다. 하지만 신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 확인 거래 57,000,000원보다 높고, 그마저도 본건과 면적이 다른 1건의 표본입니다. 15세대 다세대주택이라는 규모와 제한된 거래량까지 감안하면, 현재 회차의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 실제 점유관계와 적정 매입가를 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
